香港樓價近年不斷上漲。根據港府差餉物業估價署9月6日公布的資料顯示,香港的樓價指數連升六個月,最新的七月指數報204.9點,較1997年的高峰高出一成八。外界相信,香港樓價不斷上升,其中一個原因與越來越多內地客涌到香港積極入市有關。[天津瑞豐注冊香港公司]據香港土地注冊處的統計顯示,在今年第二季,內地居民來港置業所占二手住宅注冊量及金額的比例,分別達到7%及9.8%。
鑒于香港樓價在外來資金涌入下不斷飆升,令部分香港居民難以負擔,9月6日下午,香港行政長官梁振英宣布落實“港人港地”政策,希望藉此幫助未符合購買居屋資格的中產階層置業。
政策不是“一刀切”
根據“港人港地”政策,特區政府將在明年首季勾地表中的兩幅面積共約1.6公頃的啟德發展區住宅用地推行先導計劃。兩幅地皮未來將建成1100單位,首次出售和30年內的轉售對象必須是香港永久性居民,而且不可以公司名義購買。
梁振英表示,除身份要求外,不想引入太多不必要限制,因此現時無計劃對買家資格和單位使用設立入息、是否首次置業或自住等限制。他強調,“港人港地”并非臨時主張,當局會在明年首季推出后審視社會反應,再決定未來會否繼續推出。
港府運輸及房屋局局長張炳良認為,“港人港地”政策的落實不是“一刀切”,并非完全禁止非香港居民在香港置業,事實上市場會有其他房屋供應,不受“港人港地”限制。“港人港地”政策平衡香港作為自由經濟市場的地位,另一方面優先照顧香港永久性居民置業安居的需要。
“港人港地”政策推出后,隨即引來香港市民熱烈討論,究竟政策能否抑制樓價飆升?能否真的幫助市民置業?是否有違自由經濟原則?將來單位售價會較同區樓價有幾大折讓?
效力不可低估
香港《大公報》9月7日發表署名評論文章指出,基于下列四大理由,實在不應低估“港人港地”政策的威力:一是“港人港地”政策可產生抑制市場需求的作用,令來自外地或內地等非本港永久居民逐步退出中小型住宅市場,轉而集中在豪宅市場,這對穩定香港中小住宅樓市有正面影響。當中規定住宅單位在三十年內都只能售予港人的招數頗辣,限制期遠比估計的三年長,以充分顧及港人置業需要。
[寧波瑞豐注冊香港公司]二是“港人港地”政策將推廣至市建局以及房協興建的住宅項目之上。換言之,政策發揮穩定樓市、協助港人置業的效用不能低估。
三是“港人港地”政策具彈性,在啟德新發展區推出只是第一步,未來會視情況,增推限售予港人的住宅地皮,市民不用恐慌性買樓,將可改變住宅供不應求的心理預期。
四是“港人港地”政策下,所推出住宅土地地價將會比市價有一定折讓,有助平抑目前高地價之虞,日后港人還有機會以較相宜價格購買住宅單位。
部分香港地產業界人士對于“港人港地”政策也表示贊成。第一太平戴維斯副董事總經理兼投資及銷售部主管袁志光表示,這個政策有助穩定樓市。他說,“起碼政府做了一個姿態出來,讓市民知道政府正在采取措施,由于上述單位有望以較低價出售,讓香港市民有機會置業。”
香港地產代理公司“置業18”主席張肇栓也認為,樓價高企的問題不能完全歸咎于是內地人來港買樓而引起,但亦不能否認與此無關,他希望港府盡快推出“港人港地”政策或優先讓初次置業者置業,甚至可以劃分,讓內地人購入對民生影響較小的超級豪宅等,隔除外來投資者,以解決房屋問題。他說,“雖然該政策極具爭議,問題復雜,必須慎之又慎,但是必須盡快落實而行。”
也有認為作用有限
不過,有媒體早前就“政府研究港人港地政策時,擬規限港人購買單位后,只準再轉售予本地居民,你認為政策能否抑制內地客來港投資?”為題進行民調,訪問了338名港人,結果有三成即103人認為,政策不能抑制內地客來港買樓投資,只有二成六人認為,政策料可遏止內地客來港炒樓。
香港科技大學經濟學系主任雷鼎鳴認為,“港人港地”措施對降低香港樓價作用不大。他指出,港府于明年首階段推1100個單位作先導,占一手供應比例少,這將令非“港人港地”單位樓價上升,因為大部分需求轉往非“港人港地”單位。他認為,“港人港地”措施實行后,投資者或內地資金仍可選擇購買二手市場的單位,因為二手供應之中不乏質素高的單位,特別是喜愛豪宅及名牌屋苑的內地客將會選擇購買二手樓,屆時本地二手樓價只會不跌反升。
還有媒體指出,所謂“港人港地”,好像特為港人福祉而設,實際上不但執行會有漏洞,而且反會刺激樓價上升。先不說以內地投資者熟悉和慣用“人頭”方式代購單位,一樣可以輕易購得“港人港地”單位,即使完全絕緣,由于“港人港地”興建的房屋只限港人購買,意味著其他外來購買力無法染指,因而需求便會轉向私樓市場,結果只會推高二手尤其是豪宅樓價。利之所在,地產商未來更只會集中興建豪宅而不會增加一般中小型住宅單位供應,普通市民置業更難。
香港有媒體也認為,梁振英推“港人港地”政策用意雖好,但對緩和整體樓市上升勢頭,卻恐力有不及,原因有三。
其一,現時香港樓市氣氛熾熱,關鍵已不在外地人包括內地豪客推高樓價,而是本地人與長線投資者推入市。據統計,內地客占本港樓市成交宗數,已由去年第四季的逾一成六,跌至今年第二季僅約一成,顯示在內地經濟放緩與銀根緊張下,內地客赴港置業需求已明顯放緩。當前樓市購買力主要來自本地,港人港地藥方顯有偏差。[大連瑞豐注冊香港公司]
其二,就算外來資金卷土重來,重新大舉投入本港樓市,“港人港地”政策亦恐無效。此因該政策只會將外來置業需求轉移至其他不受港人港地政策影響的一、二手樓盤,總體置業需求既未有受遏,難起緩抑整體樓市升勢的效果。
其三,“港人港地”未有針對根本的供應問題,此因所涉的兩幅土地雖加設銷售限制,但只是從既有勾地計劃挪為主動推售,提前了土地的推出,整體土地供應總量實無增加,故難以緩減市民對樓市供不應求的憂慮,樓價易升難跌的預期恐難改變。
無論如何,“港人港地”政策已勢在必行。一般相信,除了“港人港地”,增加土地供應才是理順香港樓市的王道做法,否則,供不應求的香港樓市格局短期內難改變,樓價升勢恐延續。故港府在港人港地外,更要有再加招的準備,特別是要從遏抑需求著手,如收緊樓房按揭等金融逆周期措施,先求中短期內暫緩樓價升勢,換取時間等新增供應追上,做到長短兼治,如此才能有望真正理順樓市。
