11月4日凌晨，美聯儲公布第二輪量化寬松政策，將在2011年第二季度前向市場投放6000億美元購買國債，QE2正式放馬而來。香港金管局總裁陳德霖當天表示，香港樓市泡沫風險正在增加，金管局將盡最大努力保持銀行體系穩定，以保證樓市信貸不會過分擴張，不排除必要時出臺監管措施的可能性；另外，市民借貸要量力而為，防范利率掉頭向上引發市民財政危機。

　　這已經是本周內陳德霖第二次對香港樓市作出警告。渣打銀行與恒生銀行就在11月1日和3日先后調升按揭貸款利率。香港美聯物業首席分析師劉嘉輝對本報記者表示，兩家銀行的調整只是個開端，各銀行很可能會因此跟隨上調按揭利率，可能由此引發按揭利率調升潮。

　　劉嘉輝表示，渣打與恒生調升拆息按揭利率，實際調升的幅度不是太大，對市場以及貸款者的還貸壓力影響不大。由于香港各銀行長期以來壓低按揭貸款利率，對銀行的利潤率有一定影響，而現在調升利率，實際上只是為了擺脫之前激烈競爭所帶來的低效益現狀。

　　按揭市場惡性競爭

　　11月1日，渣打銀行宣布上調銀行同業拆借利息（HIBOR）掛鉤的按揭利率，凡貸款100萬港元以上，從之前的HIBOR加 0.7%，上調到HIBOR加 0.8%至1%，升幅達到0.1%至0.3%，成為香港政府施政報告后首間調高按揭利率的銀行。

　　11月3日，恒生銀行也將按揭利率調升0.1%至0.3%，即調升到HIBOR加0.8%至1%的水平，與渣打銀行同步。同時，恒生銀行的按揭利率鎖息上限設定為最優惠利率減2.75%，即實際按揭利率最高為2.25%，現金回贈0.85%。

　　11月4日，招行旗下的永隆銀行亦上調按息至拆息加0﹒7厘至1厘，加幅最高達30點子。永隆按揭及私人貸款中心主管蔡爾全稱，主要因為100%存款保障將于年底取消，而同業各自出招增加息率爭取存款，鞏固存款基礎，導致資金成本上升。

　　長期以來，香港住房按揭利率的定價方式有兩種：一為最優惠利率（P）減去一個固定利率數值的方式（下稱“固定利率按揭”），這種方式實際上就是固定利率貸款；二為HIBOR加上一個固定利率數值的方式（下稱“拆息按揭”）。

　　根據美聯物業提供的數據，香港各銀行提供的固定利率按揭的利率水平，從2009年8月至今一直維持在2.2%的水平。而拆息按揭方式則大有不同。2010年2月份，HIBOR降至0.07%，其后回升至當前的0.19%，而這一數據在2008年9月雷曼兄弟倒閉后曾飆至4.36%。中原地產提供的數據顯示，拆息按揭方式加上的利率一般為0.7%，即以拆息按揭計算的年利率當前為0.77%，仍大大低于固定利率按揭當前的2.2%利率水平。因此，貸款者紛紛選取拆息按揭方式。

　　據金管局最新的統計，9月份新批的拆息按揭貸款（包含住房按揭貸款在內）占比由8月份的89.5%上升至90.5%，而固定利率按揭貸款則僅占9%。

　　此次渣打銀行調升拆息按揭利率后，拆息按揭的利率將達到0.99%至1.19%，盡管如此，仍較固定利率按揭的利率低。

　　星展銀行（香港）存款及抵押貸款部高級副總裁鐘少權指出，當前按揭利率太低，息口已經低到無利可圖的階段，加上近期樓價急升，銀行必須做好相關風險管理，香港拆息按揭貸款利率要上調至HIBOR加1%才算合理。

　　樓市熱炒仍未完結

　　中原地產研究部聯席董事黃良升對本報記者表示，今年以來各銀行持有資金過多，為了給資金尋找出路，銀行間競爭激烈，紛紛壓低按揭貸款的利率，盡管低息狀態不太可能持久，但卻在短期內為部分銀行獲取市場份額提供了機會。

　　根據中原按揭經紀最新公布的香港銀行在10月份樓宇按揭市場占有率的排行榜，中銀香港以22.6%居首，其次為匯豐占20.2%，恒生及渣打分別占16.6%和10.6%。上述四大銀行在香港按揭市場的占有率達七成。

　　同時，按揭低息狀態持續的環境也給香港的房市泡沫化注入了可能性。財政司司長曾俊華10月中公開表示，香港樓市過去20個月暴漲了47%，十分罕見。

　　8月份開始，香港特區政府和金管局針對房市推出系列降溫措施，但進入10月份房價又有升溫跡象。中原地產公布的中原城市領先指數，10月18-24日香港的二手住宅樓價升至1997年后的新高。據香港土地注冊處及美聯物業數據，2010年第三季度，香港一手住宅注冊金額為400.29億港元，環比增長38.1%，二手住宅注冊金額為1216.94港元，環比增長25.46%。

　　11月1日，陳德霖表示，目前全球超低息及資金過剩的狀況十分不正常，造成香港房市泡沫風險的增加，若此前政策未能壓住樓價升勢，不排除推出另一輪調控措施。 黃良升估計，相信除了中銀國際與匯豐銀行以外，其他各銀行都沒有足夠的存款實力去繼續維持當前過低的按揭貸款利率。