這個時代的符號之一就是“互聯網”，從單純的網絡化，到O2O、大數據，不斷有新鮮的模式被創造出來，而“眾籌”作為地產圈的新寵，近期不斷被提及，開發商們也紛紛入網，然而在大家一窩蜂的熱炒下，眾籌從“創新、轉型”的代表，漸漸淪為了營銷手段。
近日，又有一家開發商要做房產眾籌了。那么，它要做的是否有些不同呢？購房者是否真正能從中享受到福利呢？
A
又一個“眾籌的”地產項目
7月28日，眾安房產宣布，旗下首個眾籌項目啟動。
此次眾籌由網絡平臺眾籌房發起，眾安地產將新項目眾安·東西的192套房源作為眾籌單位，目標眾籌金額為2880萬元，起購金額為15萬元，涉及到的房產貨值總額在1億元左右。從其眾籌的網站上來看，該項目的眾籌均價為5500元/平方米。據開發商稱，該項目上線之后的兩個小時之內，注冊用戶就將項目首批192套房源的眾籌份額搶購一空。
眾安主席施忠安表示，通過眾籌房買房，總價將比周邊樓低30%。“如果順利，之后項目都會采用這種方式，由拿地到施工、竣工，都會由購房者出資。”
據記者了解，眾安·東西位于余杭街道02省道與東西大道交叉口處，可建面積14.66萬平方米，這塊地是眾安以2.6億元的總價競得，樓面價為1769元/平方米。目前周邊在售的項目主要有泊悅府、世茂·西西湖、景瑞·御藍灣、金成·未來之芯、保億·麗景山、復地·上城等。
而記者查閱得知，周邊幾個項目近一個月來的成交均價，都在6000-8500元/平方米之間，保億麗景山的排屋售價，在12000元/平方米左右。由于目前該項目周邊商業配套較少，需要依靠余杭鎮上的商業配套，因此周邊項目售價并不高，眾安東西5500元/平方米的價格略有優勢。
這個“眾籌”有哪些不一樣
目前市面上打著眾籌旗號賣房的開發商并不少，有的只是聚集人氣的手段，例如之前綠城楊柳郡，通過淘寶平臺發起眾籌100元的“眾籌青春”的活動。有的類似于理財產品，如萬達名為“穩賺1號”的萬達廣場眾籌項目。那么眾安這次所說的“眾籌”，有哪些不一樣呢？
據了解，該項目的眾籌分為意向期、繳款期、行權期和清算期四個階段。首先，眾籌者選定房源，之后在約定時間內簽訂相關協議，并繳納認購款15萬元。產品正式發行將于8月15日開始，通過南京金融資產交易所開臺銷售。項目正式銷售之后，如果你想購房，那么這15萬元將作為首期購房款使用，并按照一般的購房流程完成后續的購房手續——即補足首付款，簽訂購房合同。如果你不想買房，開發商將按照協議回購你所購買的眾籌份額，并支付認購款本金及固定收益。該項目將由平安銀行提供全程顧問與資金監管，南京金融資產交易中心合作具體產品發行。
記者從平臺客服了解得知，該眾籌的項目不可以轉讓，如果多人選擇同一套房源，則先付款者先得，后交錢的購房者，可以選擇其他未被鎖定的房源，或者等待開發商在以本金回購的同時，給予你1%的年化收益。從以上流程來看，15萬元更像我們傳統的“購房認籌金”，而退出之后的收益也并不高，似乎和大家理解中的眾籌，并不是一回事兒。
眾籌發起平臺負責人高鑫解釋稱：“我們的眾籌項目是針對有購房意向的人群推出的，所以這并不是像普通理財產品一樣適合一般投資者。眾籌房平臺通過這個方法預先圈定目標客戶，眾籌參與者將會獲得成本價的購房資格，比如眾安東西只有5500元/平方米價格，比周邊低很多。而開發商則可以將這筆資金專款專用，用于建設該項目，他們在快速回籠資金的同時，也已經獲得了客戶。”
“另外一個特點，就是參與者可以定制自己的房子，參與眾籌的客戶，可以通過平臺提出一些訴求，例如喜歡什么樣的戶型，希望陽臺做多大等等，而開發商會根據這些客戶要求來建造這些房子。當然這會加重開發商的建造成本，但是相比減少項目的融資成本、營銷費用還是值得的。” 高鑫說道。
據高鑫介紹，眾籌房平臺以大數據分析精準定位為基礎，通過分析市場需求與意向客戶，達到精準鎖定客戶和眾籌募集、優化設計的目的，從而減少項目的融資成本、營銷費用和無效成本投入，通過眾籌來使開發商的資金能夠提前回籠，使房產項目總成本降低30%左右，并提升項目資金周轉率達6倍以上。
C
不是一般意義上的眾籌
眾安拿地是在今年的7月3日，距宣布眾籌只有短短的25天時間，項目為什么要選擇這樣一種方式啟動呢？
眾安東西項目總經理孫光余，在接受媒體采訪時說到：“眾安·東西這個項目之所以采用這樣一個方式，是為了進行精準定位，更早的找到目標客戶，按照客戶需求進行產品設計，目的就是在產品設計的階段，就能夠找到購房者，同時也通過參與者解決了一部分資金。”
而業內人士認為眾安房產推出的這個眾籌項目，最直接的原因或是其在業績不振的前提下，希望通過這種方式來提升資金流動性。據悉，2014年眾安最終僅銀行服務協助完成合約銷售35.33億元，較其當初制定的50億元目標有不少差距，因此眾安方面曾透露2015年將加快平價項目的周轉速度，而通過這種方式來獲得資金以及尋找目標客戶，或許是其一種營銷手段。
雙贏機構總經理章惠芳認為：“英國公司常見問答眾安的這種做法并不能稱為一般意義上的眾籌，眾籌的參與者應該有一個角色的轉變，比如我在你的這個項目出了錢之后的身份和權益將有所體現，我作為這個產品發起者之一，就算不是股東，但起碼是投資者，而不僅僅是現在的消費者，從這點來說，眾安這次推出的項目，不能說是一次眾籌行為。”
“他目前將房源推出并通過參與者交錢鎖定房源的行為，實際上是通過低價預售的方式，來吸引本來就有購房意圖者的資金。如果以后這里的房價漲了，那么這些買房者是賺的，如果跌了，那么這部分錢起碼可以收回本金和一個固定收益，只是收益比較低。因此，既然是針對購房者，那么他還是一種營銷行為。如果消費者能真正得到實惠，認可這種方式，那么對于買賣雙方，都是不錯的選擇。”章惠芳說道。
而漢嘉地產顧問副總經理陳煥春也表示：“眾安這個項目的做法，跟我們所說的眾籌開一個咖啡館的概念不一樣，它除了你選定的房源本身之外，沒有其他收益，雖然其價格相對較低，但是它的開發周期以及之后的市場變化，都是不確定的，因此作為購買者，可能會存在顧慮。從開發商角度來說，如果這種模式順利實施，那么對于他的資金問題，的確是有好處的，只是如何讓購買者為你的這種行為買單，這是關鍵。”
不少業內人士也表示，“互聯網+房地產”是迫于現實也是順應時代，開發商想通過眾籌來加快資金周轉，降低自己的風險的想法是好的，但是如何讓大家買賬，以及保障參與者的權益，是重要的一環，如何把“眾籌”這個概念玩得更好，還要繼續探索。
