當(dāng)深圳市委書(shū)記馬興瑞、市長(zhǎng)許勤先后回應(yīng)高房?jī)r(jià)之后，深圳的樓市調(diào)控政策正呼之欲出。

“深圳已計(jì)劃調(diào)整非本地戶(hù)籍人口的購(gòu)房準(zhǔn)入條件——購(gòu)房人士社保繳納年限由1年變成3年，并于短期內(nèi)執(zhí)行。”2月24日，美聯(lián)物業(yè)深圳及惠州區(qū)董事總經(jīng)理江少杰對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者透露，他從可靠渠道獲得了這個(gè)消息。

限購(gòu)升級(jí)的消息已傳遍深圳，但相關(guān)部門(mén)并未做出明確否認(rèn)。深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)(下稱(chēng)“深圳規(guī)土委”)相關(guān)負(fù)責(zé)人僅對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，相關(guān)政策正在研究之中。

事實(shí)上，與北京、上海、廣州相比，深圳的限購(gòu)政策最為寬松，上調(diào)非本地戶(hù)籍人口的購(gòu)房門(mén)檻被認(rèn)為在情理之中。

除了限購(gòu)政策外，業(yè)內(nèi)認(rèn)為深圳還可能會(huì)在信貸、稅費(fèi)等方面進(jìn)行調(diào)控。高漲了一年多的深圳房?jī)r(jià)將何去何從?

調(diào)控收緊信號(hào)

深圳限購(gòu)升級(jí)的消息并非空穴來(lái)風(fēng)。

江少杰告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，非深圳戶(hù)籍人口購(gòu)房社保年限由1年改為3年的政策已經(jīng)確定，相關(guān)部門(mén)已開(kāi)始采取行動(dòng)。

盡管深圳規(guī)土委尚未公開(kāi)發(fā)文，但其表示相關(guān)政策正在研究之中。

事實(shí)上，與北京、上海、廣州等其他一線(xiàn)城市相比，[注冊(cè)香港公司]深圳的限購(gòu)政策最為寬松，非戶(hù)籍人口購(gòu)房只需提供一年以上的社保繳納證明即可。在同等條件下，北京、上海、廣州對(duì)非本地戶(hù)籍購(gòu)房的社保繳納要求分別是5年、2年、3年。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在深圳房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的背景下，將非深圳戶(hù)籍人口的購(gòu)房社保年限上調(diào)最具可行性，可在短期內(nèi)有效抑制投機(jī)性需求。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年12月，深圳新房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲47.5%，二手房同比漲42.6%，樓價(jià)漲幅領(lǐng)跑全國(guó)。

早在春節(jié)前夕，深圳市委書(shū)記馬興瑞、市長(zhǎng)許勤就先后就表示要出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策。

1月28日，馬興瑞出席廣東省“兩會(huì)”時(shí)表態(tài)，深圳房?jī)r(jià)上漲確實(shí)影響到一批希望來(lái)此扎根的年輕人，深圳政府也在思考應(yīng)對(duì)方案，包括增加保障房供應(yīng)、加強(qiáng)深莞惠合作、開(kāi)展棚戶(hù)區(qū)改造等。

2月4日，許勤在深圳市六屆人大二次會(huì)議閉幕后的答記者問(wèn)環(huán)節(jié)也坦承，深圳去年的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，和全國(guó)一些城市房?jī)r(jià)的方向不太一致。

許勤透露，深圳無(wú)論是商品房還是人才房、保障房，去年的投入和供給都增長(zhǎng)不少，包括舊房交易，但依然不能滿(mǎn)足需求的快速增長(zhǎng)。“十三五”期間，將繼續(xù)加大保障房建設(shè)力度，計(jì)劃建設(shè)保障房40萬(wàn)套，供應(yīng)35萬(wàn)套，可以從供給側(cè)進(jìn)一步平衡市場(chǎng)、平抑價(jià)格。

“政策層面，現(xiàn)在深圳房地產(chǎn)主管部門(mén)正在研究一些政策，既要惠及所有民眾，又要能夠使房?jī)r(jià)處在一個(gè)合理的區(qū)間。對(duì)這個(gè)問(wèn)題，希望大家提出更多的意見(jiàn)和建議。政府也會(huì)和專(zhuān)業(yè)部門(mén)再進(jìn)一步研究調(diào)控的政策。”許勤為深圳樓市調(diào)控打下了預(yù)防針。

房?jī)r(jià)緩沖劑

限購(gòu)政策升級(jí)一旦執(zhí)行，短期內(nèi)將對(duì)深圳樓市起到一定平抑作用。

美聯(lián)物業(yè)認(rèn)為，一方面，由于擁有購(gòu)房資格的人士將縮減，限購(gòu)升級(jí)政策將引起觀望情緒，成交量在政策落地后將下降，時(shí)效估計(jì)在半年左右。另一方面，由于政策將影響投資客入市，抑制炒風(fēng)，有利于穩(wěn)定樓價(jià)。

“雖然社保1改3提高了非深圳戶(hù)籍人口的購(gòu)房門(mén)檻，但影響會(huì)比2010年首次出臺(tái)限購(gòu)政策時(shí)要小一些。”江少杰對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者說(shuō)，購(gòu)房者對(duì)限購(gòu)政策早有認(rèn)知，想要在深圳購(gòu)房的非深圳戶(hù)籍人群大多都有繳納社保的意識(shí)，1改3只會(huì)在短期內(nèi)限制社保繳納年限不足的需求。長(zhǎng)期來(lái)看，限購(gòu)的作用比較有限。

江少杰認(rèn)為，在接下來(lái)的半年時(shí)間內(nèi)，[香港公司注冊(cè)]對(duì)于深圳業(yè)主來(lái)說(shuō)將會(huì)是一個(gè)陣痛期，但是對(duì)于買(mǎi)家及換房客而言，則將是一個(gè)痛快期。尤其是在二手房方面，會(huì)有一些去年的投機(jī)者及企業(yè)主的拋盤(pán)。

深圳去年樓市的一個(gè)特點(diǎn)是投資客占比升高，有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)去年投資客占比近三成。

同時(shí)，深圳購(gòu)房者善于利用高杠桿。根據(jù)鏈家市場(chǎng)研究中心的數(shù)據(jù)，2015年深圳個(gè)人住房平均貸款成數(shù)達(dá)到64%，其中二手房購(gòu)房者中貸款購(gòu)房的比例達(dá)到91%。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者了解到，深圳一些投資客連首付款都不夠，靠信用卡套現(xiàn)、高息貸款等方式湊首付。一旦房?jī)r(jià)上漲未達(dá)預(yù)期，這些投資客將面臨重大資金壓力。

在深圳鏈家市場(chǎng)研究中心總監(jiān)肖小平看來(lái)，限購(gòu)升級(jí)影響的群體比較有限，購(gòu)房者可以通過(guò)將戶(hù)口遷入深圳等方式規(guī)避。她認(rèn)為限貸、稅費(fèi)政策的作用會(huì)更明顯，相信政府會(huì)出臺(tái)一系列調(diào)控政策。

春節(jié)過(guò)后，業(yè)內(nèi)也確實(shí)在流傳一份正在研究的政策清單，包括上述提到的非深圳戶(hù)籍人口購(gòu)房社保年限由1年改為3年、個(gè)人普通住房對(duì)外銷(xiāo)售所需繳納的營(yíng)業(yè)稅免征期由2年改為5年、首套房按揭貸款的要求提高與適當(dāng)收緊房屋評(píng)估價(jià)等。

記者獲悉，目前深圳的銀行已經(jīng)開(kāi)始收緊信貸，審核更加嚴(yán)格，控制貸款額度。

“趕緊出政策吧，深圳房?jī)r(jià)再這樣漲下去很可能會(huì)崩盤(pán)。”在深圳已經(jīng)有兩套住房的李先生這樣跟記者說(shuō)道，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，他想換房的成本就會(huì)越高，期望房?jī)r(jià)能穩(wěn)定下來(lái)。