3月2日下午，上海相關監管部門召開會議，主要就各銀行房貸價格、投放計劃和與中介合作的情況進行調研。無論是從房貸申請人自身的資質，還是房產本身的情況，多家受訪銀行人士表現出更趨謹慎的態度，特別是對“假按揭”(虛假交易)、資金杠桿(首付配資)等情況給予更大關注。也有銀行表示將采取措施，以防惡意“撬動杠桿”的情況。

開年以來，樓市之熱，甚至超出銀行機構的預期。

目前，北京和上海已經普遍出現首套房8.5折利率優惠，[上海瑞豐注冊香港公司]有銀行甚至給出8.3折或更低折扣；二套房利率原先基準上浮10%的執行標準也有所松動，已有銀行開始執行基準利率。

多個信源向21世紀經濟報道記者證實，3月2日下午，上海相關監管部門召開會議，主要就各銀行房貸價格、投放計劃和與中介合作的情況進行調研。

有消息人士表示，相關監管部門目的有三方面：一是希望各家銀行不要在利率上打價格戰，保持價格穩定；二是希望了解各家銀行個人住房按揭貸款的投放計劃；三是了解銀行與房產中介合作的情況，特別是在合作中是否遇到問題和困難。

“房價快速上漲，投機情緒加重，還是要謹慎。”有銀行零售一線人士向21世紀經濟報道記者表示。

無論是從房貸申請人自身的資質，還是房產本身的情況，多家受訪銀行人士表現出更趨謹慎的態度，特別是對“假按揭”(虛假交易)、資金杠桿(首付配資)等情況給予更大關注。也有銀行表示將采取措施，以防惡意“撬動杠桿”的情況。

一月上海個人住房貸款創三年新高

新高紀錄還在持續創造。

央行的相關數據顯示，2015年上海地區個人住房貸款新增1539.7億元，同比多增942.1億元，其中下半年新增1077.3億元，同比多增857.3億元。

一月上海地區新增個人住房貸款346.3億元，打破去年9月218.9億元的增量紀錄，創下近三年新高。

可以比較的是，截至2015年12月末，北京地區個人住房貸款超5800億元，新增1371.4億元，同比多增906.3億元，同比增長30.3%，增速較2014年提高19個百分點。其中，7月份單月新增量創下五年來的新高。

某國有大行內部人士告訴21世紀經濟報道記者，1月開始該行個人按揭貸款增長提速。“為配合‘去庫存’，銀行業普遍在大量投放信貸。”該國有大行人士表示。

另一家國有大行相關業務監測人士則表示從2月份開始出現大幅增長，同比增幅甚至達到100%。

一家股份行個人金融部人士透露，[廣州瑞豐注冊香港公司]今年個人住房貸款指標比2015年增長約30%。另一家大型城商行的年增長指標也為30%。

某股份制銀行人士透露，個人住房按揭貸款是總行2016年定調的三大戰略業務之一，其中一線城市被寄予厚望。“據我了解，個人住房按揭貸款30%的增長應該還是一個保底的狀況。”

其還透露，上海地區某農商行1、2月的個人住房按揭貸款投放已接近國有大行的水平。

多位金融界人士表示：“對銀行來說，個人房貸的風險不高，唯一的風險是‘斷供’。”

“之前溫州有過，陜西前兩年也出現過，但這種情況只會出現在三四線城市，北上廣深因為購房量較大，房價相對穩定，波動小，所以不構成系統性風險。”有城商行人士分析稱。

有上海銀行業人士表示，回顧目前為數不多的“斷供”的案例，主要是2007年到2010年之間的一些房貸客戶，有借款人個人財務問題導致的；也有個別升值空間遠低于預期的別墅持有者。

對于一線城市的金融機構而言，潛在風險另有考量。

“大家都說上海沒問題，但其實我們觀察到一個現象值得關注”，有股份制銀行上海地區零售部人士向21世紀經濟報道記者表示，一些樓盤的購買群體盡管有財富積累，但投機心態較強。

值得一提的是，該類購房者如果購買的是銀行的合作樓盤(新房)，或者是通過銀行合作中介(二手房)，作為批量客戶，銀行一定程度上也是批量接受。

“比如，如果是和樓盤有合作，他們那邊批量推薦的客戶，我們一般不對具體的申請者做特別要求。另外，其實像單價十幾萬這種樓盤，總價上千萬的，我們比較青睞的公務員、老師等工薪階層也沒辦法買。”上述股份行人士表示。

有銀行零售條線資深人士向21世紀經濟報道記者表示，目前存在中介推薦給銀行的打包客戶質量參差不齊。“推薦過來10個客戶，里面夾個兩三個次的。”

銀行密切關注房地產信貸風險

據21世紀經濟報道記者在各地調研結果表明，目前市場上已經普遍出現首套房基準利率8.5折的優惠，也有極個別出現8.3折以上。

國有大行中，以農行為例，農行上海某支行個人客戶經理表示：“商業貸款金額以180萬元為界，超過180萬的，利率折扣可低至8.5折；180萬以下的，折扣為8.6折。”

北京分行則已有8.3折優惠。另外，工行北京分行對于首套房也是執行首付三成，首套利率可低至8.5折。

股份制銀行中，招行和民生較有代表性。

招商銀行上海某支行，房貸客戶經理告訴21世紀經濟報道記者：“商貸在100萬元-200萬元之間的，利率優惠為8.7折，200萬元到400萬元的，利率優惠8.6折，400萬元-1000萬元的優惠8.5折。”

民生銀行則針對不同的合作樓盤和二手房中介，以及客戶資質，有8.5折、8.6折、8.8折不等折扣。

城商行和農商行中，寧波銀行在杭州地區執行的基本標準為首套利率9折，二套利率1.1倍。上海農商行首套房貸款優惠可低至8.3折，二套房利率可低至基準。

據21世紀經濟報道記者了解，杭州地區的銀行首套房按揭多執行25%首付，平均利率是基準95折，業務一線執行標準是最低9折。二套普通住宅的首付最低政策規定30%首付，但一般實際執行40%首付。

上述利率折扣來自各銀行分支機構相關人士，并未得到銀行官方確認，具體執行利率可能存在差異。

有銀行業內人士透露，考慮到資金和稅務等成本，目前銀行房貸的保本價在83折左右，“低于這個價格，一定是虧的”。

多個信源向21世紀經濟報道記者證實，3月2日下午上海相關監管部門召開會議，主要就各銀行房貸價格、投放計劃和與中介合作的情況進行調研。

某大行信貸部門人士接受21世紀經濟報道記者采訪時稱，目前還沒有對房貸政策進行調整，但對房地產貸款風險保持密切關注。

有股份制銀行上海分行零售部人士告訴21世紀經濟報道記者，據目前上海樓市的情形，會更嚴格審核貸款人的資質，正在考慮提高首付比例。也有深圳銀行業人士表示，正在研究考慮提高首付比例。

前述某大行個人房貸業務監測人士認為，目前銀行關注的風險，是擔心房價暴漲情況下，房子的評估價格虛高。通過少交首付的方式，套用銀行資金投向其他領域，比如高收益理財，或者資本市場。

多名受訪銀行人士還提到了當前“假按揭”的風險，也就是投機者看漲房價，進行虛假買賣，從銀行套取現金，而這需要銀行和房管部門雙把關。

民生銀行上海地區相關零售人士則表示，除了嚴格審核貸款人本身的背景，在合作樓盤的選擇上，也盡量不碰外環以外的房子。

地產公司融資成本快速下降

一邊是個人住房按揭貸款的迅速擴張，另一邊，房地產開發貸款也在去年開始回暖。

根據央行上海總部公布的數據，1月上海地區房地產開發貸款止跌回升，新增135.5億元；其中，地產開發貸款增加最多，單月新增378.7億元，同比多增379億元；商業用房開放貸款增加68.8億元，同比多增3.1元。

回顧2015年上年半以來，上海地區商業用房開放貸款一直保持較快增長。

以去年11月為例，當月商業用房開發貸款余額達房地產貸款余額的21.2%，高出全國約1倍，同比增速高出轄內房地產開發貸款增速12.3個百分點。

同時，值得注意的是，根據權威部門相關調查，除了表內信貸，還有相當銀行資金通過表外投向了商業地產。

據人行北京營管部統計，2015 年北京地區房地產開發貸款比年初增加390.1億元，而2014 年為減少105.4 億元。

有財富管理公司產品人士表示，自去年以來，可以觀察到地產項目融資成本急速下降。“我們接觸的是主要是百強地產商，去年年初他們的融資成本在1百分之十四五，到下半年，到百分之十二三，到今年直接到10%以下。直接原因是銀行和信托原來停掉的業務又恢復了，地產公司從拿地的保證金到開發貸，全鏈條提供融資，資金很充裕。”

不過，某大行有關信貸部門人士告訴21世紀經濟報道記者，在房地產開發貸款方面，總量是在壓降控制。“我們目前只做一線城市和二線優質客戶項目，三四線基本不做。對開發商還上調了資質等級要求。”

而有某浙江地區城商行人士則表示，在地產開發貸中會對客戶、區域和項目進行三把關。其介紹稱，總行對房地產開發貸進行名單管理。區域維度向一線城市、經濟發達人口導入型城市靠攏，比如杭州、嘉興(靠近上海)、湖州、麗水(靠近江西)。

某大行宏觀策略研究認為，目前高層對房地產市場的調控政策，主要調控導向還是“去庫存”。目前全國土地供應在減少。“深圳那邊有一些調控政策，但是北京上海目前還沒有。今年上半年可能開始調整，下半年根據房價走勢，政府有可能采取一些行政手段，比如提高稅率的百分比，調整首付比例等，調控一線城市房價。”該大行相關研究人士表示。

“風險最大的，還是商業地產”，另有上海地區城商行人士分析稱，互聯網對實體商場的沖擊，以及上海不斷上漲的租金，一定程度上遏制了商業地產高速發展的速度。

對此，上海銀監局也在持續開展全口徑壓力測試，并要求各機構強化風險總敞口管理，合理設定符合自身風險偏好的房地產信貸政策，加強對商業地產的風險管控。