6月30日下午，北京市專營公租房持有和運營的北京市保障性住房建設投資中心成立，由北京市財政出資100億元作為資本金。

一位接近北京市住建委的人士透露，初步擬融資500億元，主要由幾家銀行、保險公司和國有企業提供，目前都基本落實。

上述人士還介紹，該機構為正局級單位，級別堪比北京市住建委。

另據北京住建委相關負責人介紹，投資中心將主要履行融資、投資建設和運營管理職能，為市級統籌建設收購公租房項目、市政府委托建設的定向安置房項目籌集資金。

同時，市政府將設立投資中心管理委員會，作為投資中心的決策機構，負責審議機構發展規劃、審批年度建設及融資計劃等。

北京師范大學政府管理研究院副院長王宏新也在此間向本報記者介紹，北京市成立保障性住房投資中心是很好的一個嘗試，未來5年建設3600萬套保障性安居工程，其中公租房占近一半，急需探索公租房的市場運營機制。

公租房融資“春天”

公租房融資難問題或得到徹底解決。

6月30日下午，隨著北京市這家投資中心的掛牌成立，未來該市公租房建設將有穩定的資金來源。

上述接近北京市住建委的人士表示，北京、上海等城市都準備成立類似的運營機構，再加上日前國家發改委批準的企業債融資方式，今年保障房建設融資難問題將得到基本緩解。

北師大專家王宏新介紹，北京市成立這樣的機構，吸引社會資本介入，是公租房產品管理運營的創新。據介紹，該模式借鑒了國外經驗，采取政府定價和市場運營結合的模式。

目前，社會資金已經對該機構模式表示興趣。

某保險公司投資發展部人士介紹，公租房的租金略低于市場租金價格，如果有政府的財政補貼，可以提供10-30%的租金補貼，“就像補貼公交一樣，這樣可以讓公租房的投資回報率達到10%以上”。

如果沒有政府補貼租賃資金，則回報率可達5%-7%，長遠來看，這樣的穩定投資很有吸引力。

另一方面，由于該機構并不管理廉租房等投資回報率較低的資產，其投資回報風險也相對降低。

上述接近北京市住建委的人士還透露，之所以公租房投資回報率能夠上升，原因是對于該建投中心有很大的稅費優惠減免措施。

全經聯(微博)研究院副院長陳寶存(微博)介紹，按照國家新近規定，對公共租賃住房建設用地及公租房建成后占地，免征城鎮土地使用稅；每平方米可以少交幾元到幾十元不等的稅費。此外，還有對印花稅、契稅等方面的減免，累計每平方米公租房建設成本可以降低上百元。

記者了解到，除了北京以外，上海、天津等城市也準備成立類似機構，不同的是，北京自上而下成立全市范圍的投資中心，上海則分別在每個區縣成立保障性住房投資中心，該市在今年4月已經成立了7家區縣級的公租房運營專業公司。

業界預計，由于市級層面的保障性住房投資中心授信實力強，而且政府財政出資比例低，今后更多的城市或許仿效北京模式。

多管齊下

記者了解到，上述北京市保障性住房投資中心，主要通過社會投資作為資本金，大部分融資則來自銀行貸款。

北京市今年計劃建設和收購公租房6萬套，上海的計劃是4萬套，此外還有大量的經濟適用房、限價房等政策性用房建設任務。

據住建部數據，截止到5月底，全國保障房開工率不足三成，住建部要求，到11月底保證年內的保障房任務全部開工，很多地方政府坦言完成任務壓力巨大。

顯然，僅靠保障房建投中心，并不能從根本上解決資金缺口問題。

國家發改委日前批準地方政府使用企業債建設保障房的政策，為地方政府提供了另一條融資路徑。

北京市年內準備發行的保障房企業債融資計劃在幾百億元，重慶也準備發行60億元企業債用于保障房建設，河南準備年內發行100億元企業債，大部分用于保障房建設。

北京住總集團董事長張貴林日前在“京西WSD區域發展論壇暨首席生態新城麗景長安產品研討會”上告訴本報記者 ，北京市今年計劃發行500億元企業債，其中很大比例用于保障房建設，住總集團的幾個保障房項目已經獲批20億元左右的企業債。

張表示，企業債成本只相當于銀行貸款的90%，而銀行貸款緊縮，目前很多房地產公司已經難以獲得銀行貸款支持，發行企業債建保障房政策的放行，對地方融資平臺來說，是個好消息。

此前房產企業的一些融資模式，成本太高。金科地產副總裁李戰洪曾介紹，很多房地產企業都依靠信托融資，而信托融資成本最低是15%，很多企業在香港發行融資，利息到了20%以上。

中國房地產學會副會長陳國強表示，企業債的發行可以一定程度上拓寬保障房的融資渠道。

差距及隱憂

雖然保障性住房投資中心和企業債先后成為保障房融資的新途徑，但目前保障房融資仍然面臨諸多問題，尤其是保障房融資東西部不平衡的問題。

北京大岳咨詢公司總監李偉表示，在國家發改委批準企業債用于保障房建設消息宣布之后，與東中部省市高調準備相比，西部城市則大多沉默。

原因是中西部很多城市地方融資平臺已不具備發債資格，企業債支持保障房建設政策，必然是中東部發達地區獲得的金融支持大于西部。

對東部城市而言，其可以用充裕的財政收入做擔保，讓保險資金等社會資金參與到保障性住房投資中心中。

并且東部城市的很多城市投融資平臺目前償債率已恢復良好，具備發債條件。加之東部地區國企實力大多雄厚，可以承擔經濟適用房和棚戶區改造等保障性安居工程建設任務。

而中西部城市多數只有1-2個融資平臺，地方財政擔保實力弱，在2010年底的銀監會整頓中，很多負債率過高而被整頓，自保尚難。

李偉表示，按照有關規定，地方融資平臺發行企業債需要企業具有連續3年盈利背景，很多中西部城市融資平臺都不具有這個實力。

然而西部保障房建設資金缺口顯然。青海住房和城鄉建設廳一位負責人曾表示，在果洛、玉樹、黃南、海南、海北、海西六州，國家按每平方米800元補助。由于建材價格、勞務費用等的提高，實際造價已突破2000元每平方米。截至2010年年底，青海省僅保障房建設配套資金缺口就在4億元左右。

不僅是差距，有論者還看到風險。

國家審計署6月27日公布的“全國地方政府性債務審計結果公告”顯示，截至2010年底，全國地方政府性債務超過了10萬億元，部分城市政府負債率超過100%，融資平臺借新還舊比例超過50%。

國務院發展研究中心金融研究所副所長張承惠介紹，目前50%債務來自中西部地區，這些地方政府財政償還能力較差，完全靠自身財力還款很困難。

李偉介紹，今明兩年是地方債務償債高峰期，保障房耗資給地方政府帶來的資金壓力等加大了地方融資風險。

“財力較弱的市、縣一級，如果體制機制問題不解決，與償債高峰和財政收入增速回落碰到一起，債務問題可能惡化”李說。

李進一步指出，一些新的融資模式還可能暗藏風險。

目前很多地方融資平臺既承擔保障房建設，又承擔城市一級開發，尤其是很多城市融資平臺依靠賣地收入來償還保障房建設投入。下一步保障房發行企業債的融資資金是否用于保障房建設，是監管重點。

“如果保障房發行的企業債融資被用于商品房等其他項目開發上，不但是融資不公平，也會對房地產調控效果帶來影響。”李戰洪說。

李偉也認為企業債用于保障房融資能否監管好，還是個問號，“如果管理不善，可能惡化地方債務危機”。