記者在上海規(guī)劃和國(guó)土資源管理局官方網(wǎng)站上看到，僅10月17日至11月3日的14個(gè)工作日內(nèi)，上海就有19幅地塊推遲了出讓時(shí)間，另有10幅地塊終止了掛牌出讓活動(dòng)。有意思的是，上述19幅地塊推遲出讓的理由均為“在提交競(jìng)買保證截止時(shí)，僅有一家競(jìng)買申請(qǐng)人提交了競(jìng)買保證且提交了競(jìng)買申請(qǐng)”。出讓方對(duì)低迷市場(chǎng)的失望情緒已溢于言表。

一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商向記者透露，看似還未出現(xiàn)地塊流標(biāo)的上海土地市場(chǎng)，實(shí)際早已暗流涌動(dòng)——“近期市場(chǎng)中部分土地出讓終止和押后的公告，或許正在掩飾地塊已經(jīng)流標(biāo)的事實(shí)”。

隱藏流標(biāo)事實(shí)？

無(wú)法擺脫底價(jià)成交噩夢(mèng)的上海土地市場(chǎng)背后，更嚴(yán)酷的行情正在漸漸浮出水面。

上述開(kāi)發(fā)商透露，今年以來(lái)，開(kāi)發(fā)商拿地興趣寥寥，上海經(jīng)營(yíng)性用地市場(chǎng)又回到了2008年時(shí)空前蕭條的境地。“上海土地市場(chǎng)的行情已經(jīng)跟2008年時(shí)一樣差了，之所以還沒(méi)有地塊流標(biāo)，主要是因?yàn)槌鲎尫接辛酥�前的�?jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在已經(jīng)懂得如何‘處理’可能流標(biāo)的地塊。”

他舉例指出，10月下旬，上海西部地區(qū)一幅普通住宅用地的出讓方發(fā)布了終止該地塊掛牌出讓活動(dòng)的通知。“外行人不知道以為只是簡(jiǎn)單的終止掛牌，但就我所知，這塊地是保證金到賬截止時(shí)間過(guò)了也沒(méi)人交保證金。沒(méi)交保證金是不能申請(qǐng)競(jìng)美國(guó)公司類型買的，如果不是出讓方及時(shí)終止掛牌，這塊地最后估計(jì)逃不了流標(biāo)的命運(yùn)。”

值得一提的是，記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，上海土地推遲掛牌出讓的現(xiàn)象從今年第三季度開(kāi)始就已密集出現(xiàn)。據(jù)本報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，今年7~10月，上海規(guī)劃和國(guó)土資源管理局網(wǎng)上公布的土地推遲公告數(shù)分別為11、21、15和12個(gè)。11月剛注冊(cè)美國(guó)公司好處過(guò)去3天，土地推遲出讓公告數(shù)又新增3個(gè)。

也就是說(shuō)，撇開(kāi)終止掛牌活動(dòng)的公告，過(guò)去4個(gè)月間，僅是土地推遲公告一類，就已逾60個(gè)，其中包含了大量商、住以及工業(yè)用地。

昨日，又有一幅嘉定區(qū)寶翔路以東、芳林南路以北地塊被終止掛牌，公告甚至沒(méi)有闡述終止掛牌的理由。

一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士亦認(rèn)為，近注冊(cè)美國(guó)公司費(fèi)用期土地市場(chǎng)總是因?yàn)椤皟H有一家開(kāi)發(fā)商競(jìng)買”而推遲出讓，可能是出讓方為了避免流標(biāo)而采取的“迂回”策略。“據(jù)我了解，在拿地之前，開(kāi)發(fā)商和土地出讓部門之間一般都會(huì)進(jìn)行一些溝通，所以如果真有至少一家‘意向’客戶，出讓方收回不賣的可能性比較小。”

市場(chǎng)人士紛紛指出，就算撇開(kāi)“事實(shí)流標(biāo)”嫌疑，大批地塊由于“僅有一家競(jìng)買申請(qǐng)人提交競(jìng)買申請(qǐng)”而推遲出讓的現(xiàn)象，也足美國(guó)公司年審報(bào)稅以折射出上海土地市場(chǎng)空前冷清的現(xiàn)狀。

土地收入同比銳減300億

事實(shí)上，記者發(fā)現(xiàn)，就在下半年初，政府賣地的急切心態(tài)還十分明顯。

據(jù)機(jī)構(gòu)提供的2011年1~10月上海土地市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)，今年上半年上海共推出土地323塊，涉及金額為494.72億元。而僅7~10月的四個(gè)月中，上海就已推出土地318塊，涉及金額超過(guò)上半年達(dá)到561.59億元。

但是，充斥著低溢價(jià)率、底價(jià)成交、終止掛牌、推遲出讓的低迷行情，已將開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆橥淌纱�盡。伴隨土地供應(yīng)放量的并不是活躍的交投，而是更低的溢價(jià)率和一再被押后的出讓計(jì)劃。

據(jù)同策咨詢提供的數(shù)據(jù)，今年1~10月上海出讓土地的平均溢價(jià)率為17.85%，其中住宅用地的溢價(jià)率為21.63%。而7~10月的土地平均溢價(jià)率均未超過(guò)10%，10月的土地平均溢價(jià)率更是僅為1.22%。

“土地供應(yīng)從下半年開(kāi)始明顯在沖刺，推地量突然增加了很多，但基本沒(méi)有什么溢價(jià)，底價(jià)成交的案例也越來(lái)越多。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉如是說(shuō)。

此外，加上價(jià)格相對(duì)較低的工業(yè)用地、保障房用地成交比重增加沖擊，今年1~10月上海土地出讓金額較去年同期大幅縮減了300多億元。

上海土地交易市場(chǎng)官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，今年截止到10月底，上海土地收入約1056億元、出讓面積約2305公頃。記者發(fā)現(xiàn)，同比去年前10月，出讓面積出現(xiàn)了9個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)，但出讓收入金額卻出現(xiàn)23%的大幅縮減——去年1~10月，上海土地出讓收入金額1363.02億元、面積2114.73公頃。

漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部土地最新數(shù)據(jù)進(jìn)一步顯示：今年前10月，上海住宅類用地出讓金規(guī)模為361.1億元，出讓面積為336.9萬(wàn)平方米，同比分別減少了51.4%、 29.8%；商辦類用地出讓金規(guī)模為298.7億元，出讓面積為230.7萬(wàn)平方米，同比減少31.1%、 21.4%。

開(kāi)發(fā)商坐等土地降價(jià)？

同策咨詢研究中心高級(jí)分析師許之靜介紹，土地收入同比大幅縮減300多億元，給地方政府財(cái)政收入帶來(lái)影響，同時(shí)也會(huì)給保障房建設(shè)帶來(lái)資金壓力。

值得一提的是，記者發(fā)現(xiàn)，今年上海住房供地計(jì)劃1200公頃，其中商業(yè)住宅為360公頃，從目前土地出讓情況來(lái)看，已經(jīng)完成了目標(biāo)的八成左右。

而漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理付偉指出，受限購(gòu)、限貸政策的影響，全市一手房成交量出現(xiàn)了明顯的下跌趨勢(shì)，買賣雙方進(jìn)入膠著狀態(tài)，從10月開(kāi)始，“降價(jià)”成為樓市常態(tài)。上述這些，還在進(jìn)一步影響開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的預(yù)期。“最近有5幅住宅類地塊停止交易，其中4幅為南橋新城板塊，出讓面積合計(jì)為26.6萬(wàn)平方米，也可以看出未來(lái)上海土地市場(chǎng)交易并不樂(lè)觀。”

也就是說(shuō)，今年上海土地出讓金收入極有可能在大幅縮水中畫(huà)上句號(hào)。

“如今，開(kāi)發(fā)商拿地更趨謹(jǐn)慎，尤其是中小開(kāi)發(fā)商，由于融資能力弱，項(xiàng)目銷售困難，庫(kù)存壓力大，基本已經(jīng)退出上海的土地市場(chǎng)。市場(chǎng)中房?jī)r(jià)下跌過(guò)快、土地溢價(jià)率較低、流拍等現(xiàn)象，可能影響政府未來(lái)的供地情況。”付偉如是說(shuō)。

不過(guò)，張宏偉認(rèn)為，目前土地市場(chǎng)的行情，對(duì)于一些周轉(zhuǎn)比較快的房企，會(huì)是一個(gè)不錯(cuò)的拿地時(shí)機(jī)，但是一些定位比較高端的房企就顯得比較尷尬。“政策從口徑上來(lái)看是越來(lái)越緊，但是，資金鏈比較寬松的房企選擇逆勢(shì)擴(kuò)張也是合情合理的。”

一位房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人亦透露，因公司發(fā)展需要，依然會(huì)適當(dāng)增加土地，但目前顯然未到時(shí)候，地價(jià)太高是第一個(gè)制約因素。

市場(chǎng)中有分析人士大膽預(yù)測(cè)，為了迎合開(kāi)發(fā)商的抄底需求，近期被上海土地市場(chǎng)集中終止和押后出讓的地塊，很有可能會(huì)被修改價(jià)格后再次入市。