持長(zhǎng)期居住證滿(mǎn)三年可購(gòu)二套房，“長(zhǎng)期”年限待明確；樓市調(diào)控不放松前提下，各地尋求合理的政策騰挪空間

盡管這是一則“舊政”，依然撩撥著潛在購(gòu)房者的心弦。

本周，[注冊(cè)法國(guó)公司]對(duì)于持長(zhǎng)期居住證滿(mǎn)三年可享受上海本地戶(hù)籍居民同等購(gòu)房資質(zhì)的傳言，上海市房管局予以正面回應(yīng)，強(qiáng)調(diào)這是業(yè)已實(shí)行的限購(gòu)政策的一部分。

根據(jù)官方明確的政策內(nèi)涵，符合條件的外來(lái)居民家庭也可購(gòu)買(mǎi)第二套房。

對(duì)此，市場(chǎng)視為一大利好信號(hào)。

多名接受《第一財(cái)經(jīng)（微博)日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)的業(yè)內(nèi)人士表示，相比佛山、蕪湖新政“猝死”，上海是在堅(jiān)持調(diào)控不放松的前提下支持剛需。

上海統(tǒng)計(jì)局2009年3月披露的數(shù)據(jù)顯示，持有一年期以上居住證人口67.1萬(wàn)人。

這一時(shí)點(diǎn)距今正好三年左右，分析人士稱(chēng)，如果67.1萬(wàn)人中有50萬(wàn)人符合條件且1/10購(gòu)買(mǎi)二套房，將形成百萬(wàn)級(jí)平方米的購(gòu)買(mǎi)力。

上海統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年商品住宅銷(xiāo)售面積1473.72萬(wàn)平方米，下降12.6%。

對(duì)于多地路徑各異的調(diào)控，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成表示，支持消費(fèi)的，都會(huì)被支持；凡是可能助長(zhǎng)投資投機(jī)需求的，肯定會(huì)被叫停。

雖然被冀望提升市場(chǎng)活力，但上海這項(xiàng)政策的細(xì)節(jié)仍待明確。

上海部分區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心工作人員昨天對(duì)本報(bào)記者表示，并非所有類(lèi)型的居住證滿(mǎn)3年都能享受上述待遇，建議在購(gòu)房之前具體咨詢(xún)。

老政新解“驚喜”

對(duì)于持長(zhǎng)期居住證滿(mǎn)三年可購(gòu)二套房的政策，上海市房管局回應(yīng)稱(chēng)，雖然這一操作口徑并沒(méi)有在當(dāng)初的公文中具體說(shuō)明，但這種操作辦法從限購(gòu)政策開(kāi)始實(shí)施時(shí)，就已經(jīng)執(zhí)行了。

所以，上海樓市政策沒(méi)有調(diào)整變化。

上海市房管局相關(guān)人士則對(duì)本報(bào)記者表示，[注冊(cè)意大利公司]權(quán)威說(shuō)法已經(jīng)通過(guò)電視媒體釋放。

為落實(shí)新“國(guó)八條”，2011年1月底，上海明確住房限購(gòu)令細(xì)則，并已于去年底明確2012年繼續(xù)執(zhí)行。

其中，對(duì)于限購(gòu)1套住房的對(duì)象包括兩類(lèi)，第一類(lèi)是在當(dāng)?shù)匾延?套住房的本市戶(hù)籍居民家庭。

非本市戶(hù)籍居民家庭如果能提供自購(gòu)房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明，也限購(gòu)1套住房。

當(dāng)時(shí)，上海明確，對(duì)在當(dāng)?shù)負(fù)碛?套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭暫停向其售房。

上海市房管局解釋稱(chēng)，所謂上海戶(hù)籍家庭的概念是指具有上海常住戶(hù)口，包括持有上海長(zhǎng)期居住證連續(xù)滿(mǎn)3年以上的居民家庭。

這也就意味著，自去年初限購(gòu)后，持長(zhǎng)期居住證連續(xù)滿(mǎn)3年的家庭和上海市戶(hù)籍居民一樣，已有一套住房的，可以再買(mǎi)一套；有二套及以上的，暫時(shí)不能再買(mǎi)。

盡管房管局稱(chēng)這一操作辦法早已執(zhí)行，但上海多家中介在接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)都表示，看到新聞才知道還有此類(lèi)操作空間。

一些機(jī)構(gòu)表示，對(duì)旗下門(mén)店進(jìn)行調(diào)查后顯示，由于對(duì)上述政策不知情，從未實(shí)際操作過(guò)長(zhǎng)期居住證連續(xù)滿(mǎn)三年以上人士購(gòu)第二套房的成功案例。

“因?yàn)檎�策上面沒(méi)有寫(xiě)，所以沒(méi)有操作，而且客戶(hù)也不知道。”一名中介公司負(fù)責(zé)人說(shuō)。

本報(bào)記者注意到，三年這個(gè)詞并不陌生。

在2011年1月出臺(tái)的上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)暫行辦法中，持有當(dāng)?shù)鼐幼∽C滿(mǎn)3年并在當(dāng)?shù)毓ぷ魃�活的�?gòu)房人，其在當(dāng)?shù)匦沦?gòu)住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，當(dāng)初應(yīng)該就是為了與房產(chǎn)稅的政策口徑相協(xié)調(diào)，因此也把長(zhǎng)期居住證滿(mǎn)三年作為與本地居民同等待遇的標(biāo)準(zhǔn)之一。

北京的政策值得參考。

2011年2月17日，北京出臺(tái)落實(shí)限購(gòu)政策有關(guān)問(wèn)題的通知，和上海一樣，對(duì)已擁有1套住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭限購(gòu)1套住房。

當(dāng)時(shí)北京在通知中明確，當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭包括持有效《北京市工作居住證》的家庭。

市場(chǎng)積極回應(yīng)

長(zhǎng)期居住證滿(mǎn)3年中的“長(zhǎng)期”需要多少年限？

接受本報(bào)記者采訪(fǎng)的業(yè)內(nèi)人士均分析，一年期以上可視為長(zhǎng)期。

上海從2003年開(kāi)始實(shí)行來(lái)滬人員居住證管理辦法，并于2009年2月出臺(tái)《持有〈上海市居住證〉人員申辦本市常住戶(hù)口試行辦法》（下稱(chēng)《試行辦法》）。

除了有效期為6個(gè)月的臨時(shí)居住證，居住證有效期一般為1年，引進(jìn)人才則申領(lǐng)有效期為3年和5年的居住證。

上海統(tǒng)計(jì)局2009年3月披露的數(shù)據(jù)顯示，持有一年期以上居住證人口67.1萬(wàn)人。

而根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)年鑒，截至2009年末，在上海的半年及以上常住外來(lái)人口達(dá)到819.58萬(wàn)人。

到2010年末，這一數(shù)字上升到897.95人。

根據(jù)《試行辦法》，持有《上海市居住證》滿(mǎn)7年是申辦常住戶(hù)口的首要條件。

上海市房地產(chǎn)交易中心旗下的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，截至2月21日，上海一手房可售套數(shù)為65937套，可售面積943.41萬(wàn)平方米；上海二手房掛牌可售數(shù)量為169363套，掛牌可售面積為1804.58萬(wàn)平方米。

“政策明確以后，應(yīng)該會(huì)對(duì)于一些剛性需求造成一些刺激，從而帶動(dòng)樓市成交量的提升。”漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡認(rèn)為，這項(xiàng)政策到現(xiàn)在才正式為人們所熟知，可以說(shuō)是向房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放了又一批合理化的需求。

施宏叡認(rèn)為，盡管短期內(nèi)樓市整體成交量不會(huì)立竿見(jiàn)影提升，但這部分需求會(huì)逐漸融入市場(chǎng)。

本報(bào)記者隨機(jī)采訪(fǎng)的幾名符合要求的潛在購(gòu)房者均對(duì)此項(xiàng)政策表示歡迎。

權(quán)威信息顯示，持居住證滿(mǎn)三年購(gòu)買(mǎi)第二套房產(chǎn)，在房產(chǎn)稅方面還是與上海本地戶(hù)籍家庭有所區(qū)別，非本地戶(hù)籍人員來(lái)上海購(gòu)房需要全額繳納房產(chǎn)稅。

而上海戶(hù)籍居民家庭新購(gòu)第二套住房，可享受合并計(jì)算人均住房面積不超過(guò)60平方米免征房產(chǎn)稅的政策優(yōu)惠。

同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，房產(chǎn)稅的影響有限。

市場(chǎng)分析人士指出，相關(guān)部門(mén)應(yīng)該強(qiáng)化社保、個(gè)稅等相關(guān)方面的審核力度，防止投資客有漏洞可鉆。

各地調(diào)控路徑

從2010年開(kāi)始，各地陸續(xù)推出限購(gòu)令。中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，“京十五條”實(shí)施之后，外地購(gòu)房者占比顯著下降。2011年，北京非本地戶(hù)籍客戶(hù)成交套數(shù)占比僅為15%，較2010年下降21個(gè)百分點(diǎn)。

雖然樓市調(diào)控總體從緊的基調(diào)并未改變，但近期以來(lái)各地已經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)了多種微調(diào)舉措，區(qū)域樓市微調(diào)和保剛性購(gòu)房需求將是今年年初樓市調(diào)控的主基調(diào)。

比如，天津、北京、上海、武漢等多個(gè)城市調(diào)整普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，合肥、南京等城市提高公積金貸款額度，廣東中山市則將“限價(jià)令”由去年的每平方米5800元上調(diào)至6590元。

當(dāng)然，也有一些動(dòng)靜較大的城市，比如蕪湖新政和佛山新政，都被迅速叫停。

尹伯成表示，從這些政策的不同發(fā)展態(tài)勢(shì)可以看出，支持消費(fèi)的，都會(huì)被支持；可能助長(zhǎng)投資投機(jī)需求的，肯定會(huì)被叫停。

此前曾有報(bào)道稱(chēng)北京市將松綁樓市限購(gòu)令，非京籍購(gòu)房者“連續(xù)五年納稅證明”將改為“連續(xù)三年”。北京住建委通過(guò)其官方微博迅速辟謠。

中聯(lián)投達(dá)（北京）投資有限公司董事長(zhǎng)楊少鋒告訴本報(bào)記者，即使釋放了部分需求，也不會(huì)導(dǎo)致投資需求上升。首先，非本地戶(hù)籍家庭即使?jié)M足條件可以購(gòu)買(mǎi)，數(shù)量也有明確限定；其次，市場(chǎng)在下行，投資投機(jī)性需求不會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)，“因?yàn)闆](méi)有信貸支持，少了銀行信貸的杠桿，投資回報(bào)率是很低的。”