長期在商業地產市場溫和徘徊的二三線城市，近期一躍成為全國地產市場的主角。

仲量聯行前不久發布的[注冊香港公司好處]《中國新興城市50強報告》稱，未來10年，二三線50個新興城市將有超過1億平方米的商業地產進行開發，為世界地產市場提供最大的投資商機。

但市場卻給這批二三線城市發出了泡沫警示，尤其是中西部省會城市。據記者粗略統計，成都、昆明、沈陽、重慶、長沙、西安、鄭州等地，未來兩到五年之內將有超過目前體量數倍的商業地產入市，使其人均商業面積迅速趕超香港、上海、北京等一線城市。

“勢頭已經顯現，部分二線城市可以確定將在年內出現泡沫。”陽光股份（000608.SZ）總裁助理梁紹裘表示，由于商業地產入市體量過大，部分二線城市的商業人流及消費能力無法跟上，將直接導致后續的商業投資成為空中樓閣。

而各路商業地產投資者仍在加速向二三線城市布局。高緯環球亞太資本市場負責人John Stinson表示，2012年，來自全球的投資者正在細分市場，普遍集中在主要一線和核心二線城市（例如成都）主要商圈的中高檔購物中心領域。

二三線城市泡沫化蔓延[瑞豐注冊香港公司]

被公開提及有著泡沫風險的二線城市，成都首當其沖。有數據顯示，這個目前擁有全國第二大零售物業市場的城市，未來兩年之內將有1000萬平米以上的商業項目投放。中國商業地產聯盟秘書長王永平(微博)對此表示，成都商業地產投資泡沫風險隱現。

能夠看到的是，成都近年商業地產開發的確受到全國主要開發商的青睞。據不完全統計，成都市立項和在建的城市綜合體已超過80個，總體量達千萬平方米。特別是定位于高端商務區的城南高新區，更囤積有數百萬平方米的商業體量。

仲量聯行公布的中國50個新興城市排名中，成都被寄予厚望。在企業租戶、房地產投資者、開發商、零售商和酒店業者的若干要素排名中，成都擁有的商機位居首位。

與此同時，成都商業地產的泡沫化風險也呈區域性聚集。據成都某房地產業界人士介紹，盡管目前成都商業氛圍濃郁，消費能力較強，但最有投資價值的商業主要集中在三環以內的市區，三環以外的商業則較為低迷，因商業配置不足，空置率較高。

“成都三環外南延線城市副中心地帶的商業地產項目，目前已出現供需不平衡的情況，有價值的稀缺性項目一般集中在二環沿線。”陽光股份成都公司總經理張晴說。據成都業內人士稱，近年商業項目主要位于三環外區域，如高新區等，很不均衡，導致部分商業項目招租難、配套差的現象。

[杭州瑞豐注冊香港公司]非唯成都如此。限購之下的樓市資本急尋出口，商業地產泡沫效應在多個二三線城市隱現。據介紹，昆明未來5年僅商鋪就將新增298.5萬平方米，人均商業面積直追香港、上海。而在沈陽“金廊工程”沿線，在建的以商業為主的項目達700多萬平方米，遠遠超過上海淮海路、南京路、四川北路三大商業街400多萬平方米的建筑面積。

從目前的發展態勢看，除成都外，重慶、大連、杭州、南京、沈陽、天津和武漢等地，都有可能出現商業地產風險的集聚區域。

短期開發風險涌現？

專家眼中的風險警示，難擋新一輪商業地產熱的繼續擴散。特別是在有著特定地段稀缺性的商業項目，往往也成為各路資金爭相搶奪的標的。

成都國有土地交易中心的數據顯示，2012年一季度，成都共出讓土地59宗，其中涉及或以商業用地為主的用地53宗，占比達90%。其中大部分項目位于市區，按照目前成都商業綜合體的分布看，這也將是成都未來最具投資價值的區域。

4月13日，陽光新業在成都一環線內推出了其在成都的首個高端綜合體項目——陽光新業中心。據記者了解，該項目總體量達25萬平方米，其中商業9萬平方米，總投資達20億元，將建設成都核心消費區九眼橋的首個高端購物中心。

“一環至二環是目前成都商業最為稀缺的區域，商業項目的競爭也較為激烈。”張晴稱，盡管成都市區的商業項目相對稀缺，但總體量仍然不小。記者注意到，同一環沿線，就有萬達廣場和華潤萬象城項目。

雖然寫字樓和商鋪的租金在去年大漲的基礎上，今年一季度仍在繼續上漲，但商業地產的開發風險暫時被熱鬧掩蓋了。據前述業內人士稱，今年商業項目的建設進度加快，供應量劇增，不少非專業的商業地產投資者開始積極介入。但商業地產項目開發暗藏著資金運轉不當，整體運營不力，專業人才匱乏等風險。

梁紹裘也表示，目前的商業地產屬于風險與機遇并存，特別是在二三線城市，短期內將面臨一系列問題：項目供應量過大、定位不當，企業的開發運營能力參差不齊，人才瓶頸，融資困境等，未來三到五年內，部分商業項目將難逃關閉、重組和被收購的命運。

不少成都本地業內人士則認為，在消費持續升級的背景下，核心二三線城市的商業地產風險仍能較好控制，即便是出現部分意外，投資商也可全身而退。但前提是整個商業地產行業不會出現太大的泡沫。