剛剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會議提出，要堅持房地產調控政策不動搖。此時，距離去年工作會議提出的“要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸”已過去1年。

　　然而，21世紀網(wǎng)整理發(fā)現(xiàn)，一年來房地產調控基本上“只喊不調”，從[注冊德國公司]調控結果看，百城房價與年初基本持平，僅微跌2元/平方米，十大城市房價反漲0.78%。隨著“喊話式”調控震懾效果減弱，市場預期逆轉，北京、深圳、廣州等一線城市開始出現(xiàn)了久違的“暴漲”、“倒房號”、“日光盤”……“房價的合理回歸”目標漸行漸遠。

　　北京中原地產市場總監(jiān)張大偉認為，房價上漲具有階梯性特點，重點城市上漲，將帶來購房者新一輪恐慌性購房，若無更嚴厲的調控新政，房價反彈的勢頭將進一步擴大。

　　2012“喊話式”調控象征大于實際？

　　伴隨著11月全國房價與樓市成交數(shù)據(jù)的發(fā)布，2012年樓市已走入尾聲。

　　經(jīng)過一年的樓市調控，房價是反彈還是跳水？

　　21世紀網(wǎng)通過整理中指院今年以來的百城房價指數(shù)發(fā)現(xiàn)，2012年11月全國100個城市住宅均價為8791元/平方米，環(huán)比第6個月上漲，而與1月份的8793元/平方米基本持平，微跌0.02%。

　　其中，北京、上海、深圳等十大城市11月份住宅均價為15686元/平方米，環(huán)比10月上漲0.39%，與去年同期相比上漲0.15%，為今年以來首次同比上漲。十大城市房價與今年1月份的15588元/平方米相比，上漲了0.78%。

　　從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，11月百城房價與年初基本持平，十大主要城市反漲0.78% ，2011年底經(jīng)濟工作會議上提出的“房價理性回歸”并未實現(xiàn)。

　　而在2012年底，北京、深圳、[注冊百慕大公司]上海等一線城市更是傳來了“暴漲”、“倒房號”、“搶房”等聲音，恐慌情緒在蔓延。不過，北京、深圳數(shù)據(jù)顯示，11月份成交的物業(yè)以大眾化的普通住宅為主。

　　剛需為何選擇在原本傳統(tǒng)意義上的樓市淡季入場？

　　一年來，雖然住建部、統(tǒng)計局、國土部等部門一再表態(tài)堅決不放松房地產調控，然而始終未見有新的、更嚴厲的房地產調控政策出臺。房價也在悄悄地漲起來了。

　　北京的購房者陳先生對21世紀網(wǎng)表示，“半年前看中的房子沒舍得買，想等等新的調控措施壓壓房價再買，現(xiàn)在已漲了近40萬，后悔死了！”

　　中介代理閆權認為：“今年前10個月累計起來的需求都積累到了11月釋放，是造成樓市年底爆發(fā)的一個原因。”憋了許久的剛需們，面對“喊話”調控下未跌反漲的房價，在年底忍不住出手了。

　　3輪喊話調控效果減弱年底樓市翹尾爆發(fā)

　　2011年度中央經(jīng)濟工作會議對于2012年房地產調控的核心表述是“要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸”。

　　從2009年底至今的兩年多時間里，國家針對住宅市場相繼啟動了四輪調控，相比“史上最嚴厲調控”的2011年，2012年的樓市調控顯得溫和。

　　21世紀網(wǎng)通過公開資料整理，將2012年的房地產調控分為三個階段，房價在一次次的喊話中震蕩微漲。

　　1月-5月：地方頻現(xiàn)“微調”，政府密集喊話，房價微跌

　　今年上半年的樓市調控，更多的是政府與地方“微調”之間的博弈。

　　上半年，中央宏觀經(jīng)濟的微調政策波及房地產，加上地方政府執(zhí)行政策變相放松，市場預期逆轉，據(jù)不完全統(tǒng)計，上半年全國有近40個城市明確發(fā)文微調了樓市政策。針對地方的“微調”，住建部、統(tǒng)計局、國土部等部門一再表態(tài)堅決不放松房地產調控，并對具體的微調措施予以糾正。

　　如，佛山放松了限購，住建部就會堅決讓其整改，收回政策；再如，北京出現(xiàn)了限購資格造假的問題，住建部就會出臺一份專門重申限購政策嚴肅執(zhí)行的文件，在全國范圍內開始嚴查購房資格造假的問題

　　房價在相關部門的密集“喊話”中持續(xù)了去年9月以來的下跌趨勢，據(jù)中指院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，5月份百城住宅均價8684元/平方米，實現(xiàn)了同比、環(huán)比雙降，但跌幅已在收窄。

　　6月-10月：樓市止跌逆漲，督查組出擊摸底，剛需“觀望”

　　半年的“觀望”，樓市并沒有出臺新的調控政策。“喊話”式調控，效果似乎越來越弱。一方面是住建部等各大部委在不斷的“喊話”，聲稱要對房地產市場進行最徹底的調控，一方面卻是主要城市房價和交易量開始出現(xiàn)反彈。

　　進入6月，房價時隔9個月后止跌回升，中指院數(shù)據(jù)顯示，全國百城住宅均價出現(xiàn)了0.05%的微漲，十大城市也止跌反彈0.75%，而剛剛公布的11月份數(shù)據(jù)顯示，十大城市房價環(huán)比、同比首現(xiàn)雙漲。

　　據(jù)住建部跟蹤的主要城市監(jiān)測數(shù)據(jù)，一些樓盤其實在5月份和6月上旬已出現(xiàn)了提價行為。以北京為例，5月份上調售價的就有21個樓盤，而6月份成交量排名前100的項目中，80%的項目成交價出現(xiàn)了上漲。

　　針對樓市的“異動”，7月24日，國務院派出8個督查組摸底全國房地產市場，有關部委重申嚴格執(zhí)行樓市調控政策不動搖。購房者再次陷入“觀望”，房價漲幅持續(xù)收窄，各方都在等在督察組報告提交后的新政出臺。

　　但中央并沒有出臺新的調控措施，導致了預期發(fā)生分化，房價持續(xù)上漲。10月份，百城房價8768元/平方米，是6月份止跌后的連續(xù)第5個月上漲。

　　11月至今，十八大后未現(xiàn)樓市新政，剛需爆發(fā)，房價上漲

　　對于剛需年底的爆發(fā)，業(yè)內不少人士認為，十八大是個關鍵的時間點。

　　11月初，十八大召開后，調控政策未見有新的轉向，“觀望”情緒減退，不少剛需客戶擔心明年房價上漲開始出手買房。數(shù)據(jù)顯示，11月份，北京、上海等十大重點城市今年以來首次出現(xiàn)同比、環(huán)比雙上漲，部分重點城市房價甚至超過調控前。北京二手房的成交量和價格也在11月達到了全年最高點。

　　深圳國土房產局的數(shù)據(jù)顯示，11月份一手住宅成交4352套，環(huán)比增加兩成，成交的物業(yè)以大眾化的普通住宅為主。

　　不過，中原地產華南區(qū)總經(jīng)理李耀智指出，根據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)可以看出，目前市場回暖，主要還是剛需為主，在限貸限購政策不變的前提下，投資客很難進場。

　　雖然住建部、統(tǒng)計局、國土部等部門一再表態(tài)堅決不放松房地產調控，然而始終未見有新的、更嚴厲的房地產調控政策出臺。而對于房地產稅(擴大房產稅試點、對存量房屋征稅、二手房交易稅費的提高)、個人住房信息系統(tǒng)建設、[注冊汶萊公司]保障房建設、小產權房清理等政策，未見出臺。

　　房價在“喊話”調控中震蕩上漲，加上對十八大后明年經(jīng)濟的樂觀，部分剛需在年底入市買房。

　　市場預期轉向 2013樓市反彈或崩盤？

　　政策的“只喊不調”促使了市場預期向賣方市場轉變，此外，供求關系的改變也在一定程度上為房價的上漲埋下隱患。

　　來自北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月，北京商品住宅新開工面積1455萬平方米，下降40.5%，而同期商品住宅的銷售面積卻增長了52.7%，達到1179.2萬平方米。

　　“假定北京的庫存一下子被吃掉這么多，如果沒有新的填補，就會引發(fā)一段時間內的供不應求，有可能觸發(fā)現(xiàn)在已經(jīng)活躍起來的房價繼續(xù)上揚。”賈康(微博)在12月13日召開的“2012-2013年住房形勢與政策研討會”上稱。

　　12月13日，中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、社會科學文獻出版社聯(lián)合發(fā)布的2013年《住房綠皮書》認為，今年四季度至2013年住房市場面臨著總體反彈與局部崩盤同時發(fā)生的風險，即多數(shù)城市繼續(xù)快速上漲，一些城市將崩盤；多數(shù)項目繼續(xù)漲價，一些項目將出現(xiàn)爛尾。

　　13日的研討會上，對于任志強(微博)曾經(jīng)拋出的“明年三月房價會暴漲”的預測，財政部財政科學研究所所長賈康指出，到底漲不漲，不能籠統(tǒng)地說，要具體城市具體分析。

　　對于多數(shù)城市，如果在房價溫和上漲的趨勢下，中央不采取有效措施，地方政府調控變相放松，市場預期發(fā)生漸變，便有再度暴漲的風險。但是，對于一些泡沫特別嚴重的城市，由于投資和投機的撤離，將導致泡沫的破滅和樓市的崩盤，對于一些缺乏實力的房地產企業(yè)或項目來說，由于資金緊張或資金鏈斷裂，將導致項目爛尾及企業(yè)破產。

　　但是，也有業(yè)內人士表示：如果2013年房價再次暴漲，年輕人更買不起房了，同樣也租不起房，因為房租也會隨之大漲。而所有企業(yè)的商務成本為之大增，天量貨幣將再次涌入樓市，實業(yè)徹底淪為空洞。這種形勢若不迅速扭轉，離經(jīng)濟崩潰就不遠了。“鑒于此，中央政府絕不會允許房價再次暴漲。”調控也不會只停留在“喊話”。