一套房子從打地基、建成到交易完成，[美國(guó)注冊(cè)公司]要交多少稅費(fèi)？這些稅費(fèi)的成本占房?jī)r(jià)多大比例？

“一般來(lái)說(shuō)，土地出讓金約占房?jī)r(jià)的30%，建設(shè)費(fèi)用占20%左右，各種稅費(fèi)占到20%—30%，其余部分才是開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。”鵬欣集團(tuán)一位高層向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最根本的問(wèn)題是土地問(wèn)題。目前大部分存量房已繳納了70年土地使用費(fèi)，如果按照房產(chǎn)的價(jià)值來(lái)征稅，又不考慮已經(jīng)繳納的土地使用費(fèi)，實(shí)質(zhì)上就是重復(fù)征稅。因此，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)稅制進(jìn)行改革。

“應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行減稅、并稅，而不是加稅，但這條路并不容易。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民說(shuō)。

多環(huán)節(jié)重復(fù)征稅

“購(gòu)房者身上已經(jīng)背負(fù)了太多看不見(jiàn)的稅費(fèi)。如果購(gòu)買二手房時(shí)賣家再將差額20%的個(gè)稅轉(zhuǎn)嫁到買家身上，購(gòu)房者又增加了新的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。”上海一家房企高層告訴記者。

上述房企高層說(shuō)，與房地產(chǎn)相關(guān)的諸多稅費(fèi)中，有不少是被重復(fù)征稅的。除房產(chǎn)交易涉及的稅費(fèi)，新建樓盤涉及的稅費(fèi)名目繁多，達(dá)60多項(xiàng)。

業(yè)內(nèi)人士指出，在設(shè)計(jì)、[注冊(cè)英國(guó)公司]施工、監(jiān)理等不同環(huán)節(jié)都存在重復(fù)征收之嫌。

“向規(guī)劃和建委兩個(gè)部門分別繳納的設(shè)計(jì)費(fèi)和報(bào)建費(fèi)，我認(rèn)為就是重復(fù)征稅。”一家房企研究部經(jīng)理表示。

開(kāi)發(fā)商獲得土地后，并非自行對(duì)樓盤進(jìn)行設(shè)計(jì)就能夠開(kāi)工，而是首先要獲得規(guī)劃許可證和施工許可證。要獲得這兩個(gè)許可證，還需要向規(guī)劃、城建和建交委等部門繳納勘察丈量費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)和報(bào)批報(bào)建費(fèi)。

“對(duì)樓盤公共配套的設(shè)計(jì)、測(cè)量是由政府指定的規(guī)劃設(shè)計(jì)院來(lái)做的，這一環(huán)節(jié)已經(jīng)向規(guī)劃部門付了設(shè)計(jì)和測(cè)量的費(fèi)用；但在報(bào)批報(bào)建的時(shí)候，還要再向建委繳納規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)和房產(chǎn)測(cè)繪費(fèi)。”一位不愿具名的開(kāi)發(fā)商告訴記者，除了重復(fù)征收的“設(shè)計(jì)費(fèi)”，在他們需要繳納的費(fèi)用中還出現(xiàn)了一些額外的費(fèi)用。

“施工建設(shè)費(fèi)、城建費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)等環(huán)節(jié)，其實(shí)都是在重復(fù)征稅。而像土地和房屋契稅，其實(shí)是可以進(jìn)行合并或減稅的。”上述開(kāi)發(fā)商說(shuō)。

“施工建材中，鋼鐵、水泥等其實(shí)已經(jīng)向國(guó)家交過(guò)稅了，但進(jìn)入樓盤施工后開(kāi)發(fā)商還要再交稅。一個(gè)樓盤周邊已經(jīng)做好了水電煤通訊，開(kāi)發(fā)商在交了城市建設(shè)費(fèi)后其實(shí)就將管線接入小區(qū)了；但如果要進(jìn)行水電煤的聯(lián)網(wǎng)，還需要再交基礎(chǔ)建設(shè)的配套建設(shè)費(fèi)。”上海房源房地產(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)季寶紅表示。

而在監(jiān)理環(huán)節(jié)，不少第三方監(jiān)理單位在已經(jīng)收取工程監(jiān)理費(fèi)之后，還要再收取工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)和安全監(jiān)督費(fèi)。

“對(duì)一個(gè)樓盤的監(jiān)理，最主要的內(nèi)容就是對(duì)項(xiàng)目工程質(zhì)量和安全的監(jiān)督；而在收了監(jiān)理費(fèi)之后還要收另外兩項(xiàng)，這不是重復(fù)收費(fèi)么？”鵬欣集團(tuán)人士說(shuō)。

稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁購(gòu)房者

除了直接向規(guī)劃、房管等部門繳納各種稅費(fèi)，樓盤在開(kāi)發(fā)過(guò)程中還要向所在地的消防、環(huán)衛(wèi)部門，另外再繳納不同種類的費(fèi)用。

一些項(xiàng)目還存在莫名其妙的稅費(fèi)。記者在南京某房地產(chǎn)項(xiàng)目成本利潤(rùn)測(cè)算報(bào)告中看到，該樓盤在報(bào)批報(bào)建環(huán)節(jié)按樓盤建設(shè)面積，需要繳納1元/平方米的“白蟻防治費(fèi)”和1.48元/平方米的“圖紙審查費(fèi)”。

而在另一份涂州市基本建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)分類表中，[英國(guó)公司注冊(cè)]向市醫(yī)保中心繳納0.15%的農(nóng)民工工傷保險(xiǎn)的同時(shí)，還要向市人社局再繳納2%的農(nóng)民工工資保障金。

“項(xiàng)目規(guī)劃雖然已經(jīng)報(bào)上去并在規(guī)劃部門通過(guò)了，但可能還是不能按設(shè)計(jì)方案施工。因?yàn)槭┕きh(huán)節(jié)往往是由建交委部門管理的，這個(gè)‘圖紙審查費(fèi)’就是向建交委或當(dāng)?shù)氐姆抗懿块T繳納的費(fèi)用。”同策房產(chǎn)研究總監(jiān)張宏偉表示。

記者在另一個(gè)項(xiàng)目的成本預(yù)算表中發(fā)現(xiàn)，在間接成本一項(xiàng)中，單獨(dú)列出了約545萬(wàn)元的“不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)”。一位開(kāi)發(fā)商告訴記者，這個(gè)是每個(gè)開(kāi)發(fā)商都必備的。“名義上的稅費(fèi)都交了并不代表沒(méi)事了，有些部門沒(méi)照顧到，這些部門的人可能就會(huì)過(guò)來(lái)，項(xiàng)目就進(jìn)行不下去。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)就是起這個(gè)作用的，而這個(gè)費(fèi)用只可能多不可能少。”一位不愿具名的房企營(yíng)銷經(jīng)理表示。

在所有稅費(fèi)中，契稅是被業(yè)內(nèi)認(rèn)為有可能進(jìn)行降稅的環(huán)節(jié)之一。

開(kāi)發(fā)商在獲得土地的時(shí)候除了交土地出讓金，要按土地評(píng)估價(jià)繳納4%的契稅；而購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，還要按房屋交易金額再繳納1%-3%的購(gòu)房契稅。

“雖說(shuō)土地契稅和房屋契稅分別屬于土地和房屋兩個(gè)領(lǐng)域。這也是土地制度所決定的：土地契稅是開(kāi)發(fā)商辦大產(chǎn)權(quán)證所必需的，而購(gòu)房者是在過(guò)戶房產(chǎn)時(shí)需要在大產(chǎn)權(quán)證上辦理小產(chǎn)權(quán)證。如果土地契稅和房屋契稅能進(jìn)行合并或降下來(lái)，對(duì)降低房屋成本也是有益的。”張宏偉表示。

蔡為民指出，加在樓盤和開(kāi)發(fā)商身上的各種稅費(fèi)，最終都要由每個(gè)購(gòu)房者買單。而在稅費(fèi)過(guò)高的情況下，相關(guān)部門應(yīng)該通過(guò)減稅、并稅來(lái)減輕購(gòu)房者的壓力。

而減稅面臨不小阻力，因?yàn)榉康禺a(chǎn)環(huán)節(jié)的稅收對(duì)財(cái)政貢獻(xiàn)頗大。

“以2009年為例，中國(guó)一年稅收收入的增長(zhǎng)額超過(guò)三分之一來(lái)自于房地產(chǎn)業(yè)。”易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍表示，2009年我國(guó)房地產(chǎn)土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓所得稅等7項(xiàng)稅收增收額共計(jì)1851.85億元，占該年全部稅收收入增收額的35%。