“養(yǎng)老地產很熱，但其實并不好做。”劉達指著酒店窗外一個正在動工的養(yǎng)老公寓項目對《新財經》記者說。那一刻，他的表情略帶興奮，[新西蘭公司注冊]但也有些茫然。興奮的是，他進軍養(yǎng)老地產的愿望開始實現(xiàn)；茫然的是，他擔心自己找不到合適的養(yǎng)老項目運營模式。

劉達是湖南一家房地產開發(fā)商老板。6年前，因看好長沙地產行業(yè)發(fā)展前景和巨大商機，他雄心勃勃地加入到住宅開發(fā)的隊伍中來，得益于過去幾年國內房價一路飛漲，劉達也賺得盆滿缽滿。但隨著最近兩年地產調控政策的實施，銷售壓力就此到來。

通過朋友的介紹和實地調查，劉達萌生了轉型之意，目標是時下方興未艾的養(yǎng)老地產。目前他在長沙望城區(qū)的養(yǎng)老園區(qū)已經開工，但他只打算建少部分養(yǎng)老設施，多半還是住宅和商業(yè)配套。

“道理很簡單，因為全做成養(yǎng)老公寓根本經營不下去，國內純粹的養(yǎng)老地產沒有成功模式。”劉達對記者直言。

劉達的做法和想法代表了目前眾多養(yǎng)老地產開發(fā)商的行為。隨著中國快步進入老齡社會，養(yǎng)老事業(yè)備受關注，養(yǎng)老地產也吸引著各地產開發(fā)商爭相涌入。但養(yǎng)老地產最終不為養(yǎng)老，大多成為開發(fā)商從事商業(yè)開發(fā)的幌子。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，開發(fā)商往往以養(yǎng)老地產為名頭去拿地，在土地市場價格日益走高的市場背景下，“養(yǎng)老地產成為開發(fā)企業(yè)進行‘圈地運動’的工具”。

2萬億元養(yǎng)老市場的誘惑

劉達進軍養(yǎng)老地產并非心血來潮，在此之前，他曾嘗試過向旅游地產轉型，但經歷了一番考察后，最終選擇了養(yǎng)老地產，[新西蘭注冊公司]“因為養(yǎng)老地產有很大發(fā)展前景和市場空?間”。

養(yǎng)老地產空間到底有多大呢？先看看國內養(yǎng)老產業(yè)的市場需求。

中國老齡研究中心主任黨俊武提到了兩個數(shù)字，第一個是老齡委此前公布的未來我國老年人口數(shù)量，到2053年是4.87億；第二個數(shù)字是失能老年人以及半失能老年人，目前這一數(shù)字有3300萬。

世聯(lián)地產戰(zhàn)略顧問事業(yè)部副總經理楊文斌接受媒體采訪時表示，預計2025?2040年，我國約有5000萬老年人需要通過專門的養(yǎng)老機構來養(yǎng)老。按照目前每人每年5萬元的養(yǎng)老費用計算，整個市場產值有2萬多億元。

事實上，中國人口老化還有結構性的問題。北京太陽城集團董事局主席朱鳳泊認為，中國從20世紀70年代末開始實施計劃生育，形成了一批“421”家庭，上面有四個老人，中間一代兩個人，下面一個孩子。朱鳳泊認為，“421”家庭出現(xiàn)以后，對家庭的養(yǎng)老功能形成了沖擊，也就為未來養(yǎng)老產業(yè)帶來了市場空間。

在養(yǎng)老產業(yè)這塊大蛋糕中，養(yǎng)老地產能分享到多大份額呢？

國務院辦公廳印發(fā)的《“十二五”社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃(2011—2015)》中提出90/07/03模式，即老年人90%為居家養(yǎng)老、7%為社會養(yǎng)老、3%為機構養(yǎng)老。這也意味著要想實現(xiàn)90%的居家養(yǎng)老，就要有更多的社會資本加入適老居住區(qū)的建設。

在清華大學住宅與社區(qū)研究所副所長周燕珉看來，在90/07/03模式中，90%居家養(yǎng)老、7%社會養(yǎng)老都是養(yǎng)老地產的機會所在。

除了養(yǎng)老產業(yè)空間大外，養(yǎng)老地產熱的另一個原因是，目前我國機構養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老模式存在不少弊端。

一方面，數(shù)量極其有限的養(yǎng)老機構很難滿足日益龐大的老年人群體；另一方面，養(yǎng)老院等福利性質的養(yǎng)老機構普遍面臨床位緊缺、人手不足的問題，而以行政區(qū)劃分的社區(qū)養(yǎng)老，又往往缺乏專門為老人服務的資源，在養(yǎng)老服務方面的專業(yè)性上存在不足。

“社區(qū)的養(yǎng)老服務建設滯后，住宅設計適合老年人的程度低等，這些因素對實現(xiàn)居家養(yǎng)老提出了較大的挑戰(zhàn)。”周燕珉如是說。

正是由于家庭養(yǎng)老日益困難，養(yǎng)老機構及社區(qū)養(yǎng)老又不夠專業(yè)，一種能將“居家性”及“專業(yè)性”相結合的養(yǎng)老模式就有了新的市場。其中，專為老年人設計、打造的老年人公寓或專業(yè)化運營的養(yǎng)老機構將是兩大發(fā)展方向。這正是近年養(yǎng)老地產快速升溫的原因。

房企、險企扎堆養(yǎng)老地產

事實上，除了對全國養(yǎng)老行業(yè)和養(yǎng)老設施的了解外，劉達此前也花了大半年時間了解長沙當?shù)氐酿B(yǎng)老情況和市場需求。他的初步判斷是，未來10年，長沙這個城市的社會養(yǎng)老就會有很大起色。

為此，他歷經波折，終于在長沙望城區(qū)一個青山掩映、綠水懷抱的村落處拿了地，開始打造他期待已久的養(yǎng)老公寓，并于2012年年初開始動工修建。

就在劉達進軍養(yǎng)老地產的同時，長沙各地打著養(yǎng)老公寓旗號的項目如雨后春筍般開建。“僅望城區(qū)就有好幾個在建的養(yǎng)老公寓項目”，據(jù)劉達介紹，由于地理位置和環(huán)境不錯，有兩個養(yǎng)老項目離他的項目所在地不到一公里。

國內許多房地產公司也扎堆進入養(yǎng)老地產。

早在2008年，保利地產已涉足養(yǎng)老地產研究，直到目前，保利上海西塘安平老年健康生活小區(qū)才開發(fā)建設。遠洋地產2010年即開始啟動了對老年地產的研究工作，其首個機構養(yǎng)老的產品模型亦莊項目也于今年啟動。

2010年年底，萬科也高調宣布養(yǎng)老地產已成為旗下業(yè)務版圖的新分支。萬科總裁郁亮要求萬科北京、上海公司在兩地首先探索突破養(yǎng)老地產的成熟運營模式。綠城集團也多次表示，未來將告別純高端地產發(fā)展模式，積極向養(yǎng)老、旅游多元化模式轉型。

有媒體統(tǒng)計，現(xiàn)已有超過三成的品牌房企進入或宣布進入養(yǎng)老地產行業(yè)。除了房企積極進入養(yǎng)老地產之外，以泰康、新華、平安等為代表的保險資金也積極圈地建中高端養(yǎng)老社區(qū)。

2012年12月，新華保險與廣州市政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在養(yǎng)老、健康產業(yè)以及醫(yī)療衛(wèi)生等領域合作。在此之前，新華保險明確將養(yǎng)老地產作為重要戰(zhàn)略，并已經注冊了兩家項目公司來支持其養(yǎng)老產業(yè)的發(fā)展。

泰康人壽(微博)此前聘請專業(yè)公司針對不同地區(qū)進行專門的養(yǎng)老調查，花了兩年的時間于2012年在北京、上海等地圈地成立養(yǎng)老社區(qū)。2012年6月，泰康人壽旗下第一家養(yǎng)老社區(qū)在北京昌平區(qū)奠基開工。

中國人壽首個養(yǎng)老養(yǎng)生基地國壽(廊坊)生態(tài)健康城于2011年11月在河北廊坊開工。據(jù)記者了解，中國人壽在福建廈門也有養(yǎng)生基地項目，在全國共有6個養(yǎng)老養(yǎng)生基地，其規(guī)劃的“一南一北”養(yǎng)老養(yǎng)生示范基地的格局已經形成。

之前在此領域表現(xiàn)相對保守的中國平安也不甘落后。2012年9月，中國平安進軍養(yǎng)生養(yǎng)老產業(yè)的首個項目“桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務社區(qū)”在浙江省桐鄉(xiāng)市正式啟動。一名保險從業(yè)人員對記者透露，按照目前中國平安內部規(guī)劃，未來將在“環(huán)渤海”、“長三角”、“珠三角”、西南部、海南島等5個地區(qū)規(guī)劃養(yǎng)生養(yǎng)老地產項目。

令人大跌眼鏡的是，一些與地產和保險無關的企業(yè)也在布局養(yǎng)老地產。比如中石化今年4月上旬就斥資80億元在四川布局養(yǎng)老項目。中石化四川銷售公司董事長黃久長目前表示，公司欲將該項目打造成國內最好的養(yǎng)老產?業(yè)。

“養(yǎng)老”只是幌子

養(yǎng)老地產如此熱，最終建成的項目是否真的用來養(yǎng)老呢？答案是否定的。

自2012年下半年以來，國內一直處于調控之下的住宅型房地產又開始抬頭，北京、上海的房價有所松動，長沙當?shù)匾恍┬聵潜P也陸續(xù)開盤，價格正在上漲。精明的地產人劉達便選擇這個時候開始出售其養(yǎng)老社區(qū)樓盤。

據(jù)劉達介紹，該樓盤雖然在郊區(qū)，但不錯的環(huán)境和宣傳中主打的“養(yǎng)老”概念還是吸引了不少顧客前往。但實地了解之后，顧客們發(fā)現(xiàn)，這個所謂的養(yǎng)老社區(qū)只是象征性地有一個面積不大且級別較高的養(yǎng)老院，而大部分都是住宅和配套商業(yè)。這讓他們大為不解，甚至有上當受騙的感覺。

一名兩年來一直在長沙尋找養(yǎng)老公寓的人士就憤然表示：“幾乎每個養(yǎng)老地產都不是真正建養(yǎng)老社區(qū)，都是搞商業(yè)開發(fā)，真是不能相信這些樓盤的宣傳。”[注冊塞舌爾公司]

但劉達有自己的解釋，他對記者表示：“你可以說我們是打著養(yǎng)老的幌子做項目，但我們有難處，要是全建成養(yǎng)老公寓不但賣不出去，就算賣出去了也看不到收益。因為目前開發(fā)商基本沒有探索出有效的養(yǎng)老地產模式。”

劉達的難處也是各大開發(fā)商共同面臨的困惑。現(xiàn)在全國多數(shù)養(yǎng)老地產最終都以商業(yè)開發(fā)為主，只是象征性地配備極少部分養(yǎng)老項目。

“我開始做養(yǎng)老地產后，接觸了上百家企業(yè)，真正能做好的不到10%，另外60%的企業(yè)根本沒有想好自己要做什么。原因在于，我們沒有專業(yè)的養(yǎng)老地產設計機構，沒有專門的為養(yǎng)老地產提供養(yǎng)老服務的機構，還是照傳統(tǒng)的房地產模式來運營，這當然不能成功。”全國房地產經理人聯(lián)盟養(yǎng)生養(yǎng)老地產委員會主任陳宏對記者表示。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，開發(fā)商往往以養(yǎng)老地產為名頭去拿地，在土地市場價格日益走高的市場背景下，養(yǎng)老地產成為開發(fā)企業(yè)進行“圈地運動”的工具，成為房企曲線拿地的“拿地模式”。

據(jù)其介紹，從具體案例情況來看，比如一個養(yǎng)老地產只需要300畝土地，而開發(fā)商有可能拿地超過1000畝甚至更多，那么剩余的700畝做部分配套和住宅開發(fā)，開發(fā)企業(yè)通過1000畝的圈地，從總體上實現(xiàn)養(yǎng)老地產項目的整體盈利。

養(yǎng)老項目盈利難

為何熱衷從事養(yǎng)老地產的開發(fā)商都不愿運營養(yǎng)老項目呢？

對從事養(yǎng)老地產的開發(fā)商而言，最大的難處是，土地審批難造成的運營成本高等現(xiàn)實情況讓養(yǎng)老機構很難盈利，甚至可能長期面臨虧損。

一個不爭的事實是，如果養(yǎng)老地產的土地獲取途徑和商業(yè)地產一樣，那么兩者的成本也就相當，但養(yǎng)老地產的投資回報周期卻要長很多，一般都要7?10年，是商業(yè)地產的2倍。

“普通的商業(yè)地產都是可以用來銷售的，但如果做養(yǎng)老地產，則需要進行相關的配套設施建設，比如無障礙設施建設、醫(yī)院等，這些都需要開發(fā)商來投資，但不可能立刻見到收益。”中國房地產協(xié)會老年住區(qū)專家委員會執(zhí)行主任朱文俊表示，“如此一來，若不是大的地產企業(yè)，很難有實力進行養(yǎng)老地產開發(fā)。”

業(yè)內人士一針見血地指出，在這種情況下，若非出于無奈，并沒有任何一家開發(fā)商會拿高價拍得的土地去做養(yǎng)老地產這種投資大、回報期長的項目。記者在調查中發(fā)現(xiàn)，更多的企業(yè)是打著做養(yǎng)老地產的旗號低價圈地，然后賣住宅。

國內最早專門面向老年人的房地產項目——北京太陽城國際老年公寓的開發(fā)商朱鳳泊對此深有感觸。

十多年前，朱鳳泊以每畝30萬元的價格拿到了623畝土地，按照國家規(guī)定可以開發(fā)40萬平方米的住宅，但是因為要建設醫(yī)院、護理院、養(yǎng)老院等配套設施，太陽城只開發(fā)了31萬平方米的住宅。以6200萬元作為啟動資金的朱鳳泊通過銷售1600單元的住宅緩解了前期的開發(fā)資金短缺，用于下一階段的開發(fā)。之后，5座老年公寓陸續(xù)投入使用，太陽城靠收取會員費以及年服務費才緩慢地實現(xiàn)了盈利。

與太陽城齊名的親和源也是如此，據(jù)其高層公開介紹，成立7年、在投入資金超過6億元之后，該項目才首度實現(xiàn)財務持平，前5年都相當艱難。

除了拿地難，養(yǎng)老項目的經營更是擺在企業(yè)面前的一大難題。花樣年總裁潘軍曾坦言，養(yǎng)老地產的核心競爭力不是開發(fā)能力，也不是投資能力，而是管理能力。

遠洋地產一名養(yǎng)老業(yè)務營銷經理就表示，養(yǎng)老地產是一個涉及較多產業(yè)鏈的復雜行業(yè)，其中除了適老化設施營造之外，還包含老年活動、老年教育、老年醫(yī)療護理等方面。她認為，這其中最重要的就是護理人員的培訓和保?留。

戴德梁行華中、華西區(qū)策略發(fā)展顧問部主管及董事黎慶文指出，不同類型老人對硬件設計和軟件服務有不同的需求，包括養(yǎng)生、護理和治療，而這三個專業(yè)領域進入的臺階都相當高，不是普通服務商能夠隨便跨越的。目前在這樣的專業(yè)服務體系發(fā)育遠不成熟的情況下，讓普通房地產與之對接，肯定沒法找到著力點。

在黎慶文看來，房地產商有拿地關系多、開發(fā)建設管理經驗多、融資渠道多、有營銷資源和經營管理經驗等優(yōu)勢，但缺乏養(yǎng)生、護理和治療等技術資源。

而擁有養(yǎng)生、護理和治療等技術資源的療養(yǎng)機構、護理機構和醫(yī)療機構又缺乏房地產開發(fā)商的優(yōu)勢，做起物業(yè)開發(fā)力不從心。

房地產開發(fā)商與專業(yè)機構合作的開發(fā)也罕有成功案例，原因是房地產開發(fā)商與專業(yè)機構的盈利模式大不相同：一個是追求短期套現(xiàn)，一個是追求長期服務獲利。

對于有地產商宣稱已通過養(yǎng)老地產盈利，多名業(yè)內人士對記者表示，這些利潤不是純養(yǎng)老地產項目部分，而是養(yǎng)老地產部分之外的住宅開發(fā)、商業(yè)配套的開發(fā)，開發(fā)商通過這些利潤來補充、支援養(yǎng)老項目，從而總體上實現(xiàn)項目的利潤平衡或盈利。