今天，房產(chǎn)稅在上海、重慶先行先試滿三年，試點效果爭議不斷。房產(chǎn)稅在樓市調(diào)控中扮演什么角色？這在業(yè)內(nèi)已逐漸形成一定共識，那就是不可或缺，更偏重于樓市的長效機(jī)制建設(shè)。近三年的試點之后，房地產(chǎn)稅收制度的改革已成必然趨勢。目前，制定不動產(chǎn)登記條例的推進(jìn)工作即將邁入實操階段，這將為未來房產(chǎn)稅試點的擴(kuò)大鋪路。

從試點到立法 房產(chǎn)稅將有何“大動作”？

目前，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)、[巴拿馬中國貿(mào)易商會成立]轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅種很多，收費也較多，且存在重復(fù)征稅，所以我國房產(chǎn)稅改革已被放置在房地產(chǎn)稅制整體改革框架中考慮

房產(chǎn)稅在上海、重慶先行先試今日滿三年，試點效果爭議不斷，但可以看出，房產(chǎn)稅改革正在路上，并注定會在今后對樓市調(diào)控、百姓生活產(chǎn)生重要影響。

2010年，政府出臺新“國十條”，以此來控制房價。此舉對市場產(chǎn)生了重大影響，雖然房價并沒有跌，但開征房產(chǎn)稅已成為必然。2010年5月，國務(wù)院同意國家發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作的意見》，《意見》中明確指出要逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。2011年1月28日，房產(chǎn)稅開始在上海、重慶試點，方案不一。上海方案只針對增量，并給予戶籍居民家庭一定免征額；重慶方案則偏重高檔住房，涉及存量與增量。

不少專家表示，從試點效果來看，上海和重慶的試點存在一些制度缺陷。一方面，房產(chǎn)稅的征收特點應(yīng)是寬稅基、低稅率。但從兩地的試點情況看，稅基偏窄問題較為明顯。窄稅基應(yīng)當(dāng)對應(yīng)高稅率，但兩地的實際稅率明顯偏低。另一方面，計稅依據(jù)也與國際慣例不符。國際上一般以評估值為依據(jù)，而兩地或以市場價格為依據(jù)，或以原始價格為依據(jù)。

“對于上海和重慶的試點不能僅從財政收入和房價調(diào)控的角度去看，兩地試點的最大成效在于‘制度破冰’。”財政部財政科學(xué)研究所所長賈康(微博)此前在接受《證券日報》記者采訪時表示，這意味著地方稅收體系建設(shè)邁出了重要的步伐，這對下一步深化分稅制改革具有重要的探索意義。

中國房地產(chǎn)指數(shù)研究所所長兼搜房控股董事長莫天全表示，房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)、對房價的影響，短期內(nèi)不會看出來，應(yīng)著眼于長期。畢馬威華中區(qū)稅務(wù)主管合伙人盧奕也認(rèn)為，稅收是十分嚴(yán)肅的事情，要有持續(xù)性，所以應(yīng)該是長期執(zhí)行的，稅收不應(yīng)針對調(diào)節(jié)短期行為，樓市出現(xiàn)的過熱問題一定從增加供給、金融、稅收等多方面去綜合解決。”

值得注意的是，目前，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅種很多，收費也較多，且存在重復(fù)征稅，所以我國房產(chǎn)稅改革目前已被放置在房地產(chǎn)稅制整體改革框架中考慮。

房產(chǎn)稅在樓市調(diào)控中扮演什么角色？這在業(yè)內(nèi)已逐漸形成一定共識，那就是不可或缺，更偏重于樓市的長效機(jī)制建設(shè)。十八屆三中全會傳遞出消息，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”；“建立全社會房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺，推進(jìn)部門信息共享。”盡管房地產(chǎn)稅立法是在十八屆三中全會后才提出，但是，隨后官方對于這方面表態(tài)的高頻率出現(xiàn)，一定程度上說明，房地產(chǎn)立法的推進(jìn)有可能為房地產(chǎn)交易、持有等各環(huán)節(jié)進(jìn)行稅費的調(diào)整，推進(jìn)房地產(chǎn)市場調(diào)控向經(jīng)濟(jì)手段、市場手段轉(zhuǎn)變。

財政部財政科學(xué)研究所所長賈康近期表示，長期來看，“房產(chǎn)稅”立法還是非常必要，不過先行先試也十分必要，“在做頂層設(shè)計和積極立法時，允許摸著石頭過河，在肯定上海、重慶試點的前提下，形成某些基本共識后逐漸往前推，未來有條件時，制定相關(guān)法律。”

業(yè)內(nèi)人士稱，房產(chǎn)稅改革是大勢所趨。從技術(shù)層面看，經(jīng)過多年的準(zhǔn)備，征稅基礎(chǔ)工作大體就緒。國家相關(guān)部門做了相應(yīng)的技術(shù)準(zhǔn)備，包括房地產(chǎn)的批量價值評估，房地產(chǎn)信息系統(tǒng)在各地也基本建立，房主與房產(chǎn)基本對應(yīng)。在一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的省份，相關(guān)政府部門也建立了土地數(shù)據(jù)庫、房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫。此外，通過上海、重慶兩地的試點，我國在房產(chǎn)稅方面已經(jīng)積累的一定的經(jīng)驗，這為下一步全面推進(jìn)房產(chǎn)稅也創(chuàng)造了條件。

“房產(chǎn)稅的推進(jìn)在最近一兩年‘會有大的動作’。”國務(wù)院參事、中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓認(rèn)為，隨著時機(jī)的日益成熟，該項稅種試點的擴(kuò)圍已經(jīng)不可避免。“中國房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)走到了一個十字路口，作為調(diào)控的一個重要手段，房產(chǎn)稅有利于改變?nèi)藗儗τ诜康禺a(chǎn)發(fā)展的預(yù)期、改變房地產(chǎn)脫離其本來屬性，變?yōu)橥顿Y品的趨勢。”

毫無疑問，近三年的試點之后，房地產(chǎn)稅收制度的改革已成必然趨勢，除了對中國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展具有深遠(yuǎn)意義，[巴拿馬將成立6千家新公司]也將有力促進(jìn)我國稅收征管水平的提高，納稅人納稅意識改善，成為提高中國公共財政透明度以及推進(jìn)地方政府治理改革的力量。

不動產(chǎn)登記制度為房產(chǎn)稅試點擴(kuò)大鋪路

不動產(chǎn)登記系統(tǒng)有助于推動全國房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，為房產(chǎn)稅的全面征收提供基礎(chǔ)條件，房產(chǎn)稅的推進(jìn)將會明顯加速

制定不動產(chǎn)登記條例的推進(jìn)工作即將邁入實操階段。

近日，中央編辦發(fā)布《中央編辦關(guān)于整合不動產(chǎn)登記職責(zé)的通知》，公布了不動產(chǎn)登記職責(zé)整合的方案。《通知》指出，國土資源部指導(dǎo)監(jiān)督全國土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動產(chǎn)登記工作，會同有關(guān)部門起草不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律法規(guī)草案，推進(jìn)不動產(chǎn)登記信息基礎(chǔ)平臺建設(shè)。不動產(chǎn)登記職責(zé)整合后，在國土資源部地籍管理司加掛不動產(chǎn)登記局牌子，國土資源部會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部、林業(yè)局、海洋局，建立不動產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會議制度。

至此，關(guān)于不動產(chǎn)登記條例制定推進(jìn)工作的的種種猜想，都塵埃落定。隨后，河北、福建、江蘇等省國土資源部門對不動產(chǎn)登記工作的開展也進(jìn)行了初步規(guī)劃。

國土資源部副部長徐德明在2014年全國國土資源工作會上表示，今年，我國將出臺《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺，加快組建不動產(chǎn)登記局開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。2013年11月的一次國務(wù)院常務(wù)會議提出，整合不動產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案的重要內(nèi)容。去年2月28日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于實施《國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》任務(wù)分工的通知，其中要求出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，并首次提出在2014年6月底前出臺不動產(chǎn)登記條例。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記將結(jié)束我國目前不同種類不動產(chǎn)相對分離的管理狀態(tài)，也將打破各省市彼此隔離的孤立狀態(tài)。有專家指出，從法律層面看，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是產(chǎn)權(quán)管理制度的重大完善；從經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展層面看，科學(xué)的宏觀政策制定需要詳盡完整的數(shù)據(jù)支持，統(tǒng)一的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)對于對于新型城鎮(zhèn)化的規(guī)劃、建設(shè)具有很強的指導(dǎo)意義；突破不動產(chǎn)管理的“信息孤島”，并與銀行征信、戶籍信息等數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)，也將成為推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革等市場化長效機(jī)制的基石。

為房產(chǎn)稅試點擴(kuò)圍開通道路，一直被認(rèn)為是不動產(chǎn)登記制度推進(jìn)的重要意義。北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授趙曉(微博)直言，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記會推進(jìn)房產(chǎn)稅的征收，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記如果能夠做好，對房產(chǎn)稅立法、改革的推動都將是一個很好的配套。

雖然住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部曾連續(xù)兩年表態(tài)將數(shù)百城市住房信息進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，但囿于歷史因素，聯(lián)網(wǎng)工作的進(jìn)展情況并非十分順利。統(tǒng)一的信息技術(shù)平臺是住房信息聯(lián)網(wǎng)工作獲得突破的瓶頸，而不動產(chǎn)登記制度的推進(jìn)，也需要在解決這一技術(shù)基礎(chǔ)上才能順利完成。

有消息顯示，國土資源部已經(jīng)和住建部、農(nóng)業(yè)部、林業(yè)局等部門，就各種不動產(chǎn)的登記和信息平臺建設(shè)進(jìn)行了溝通，準(zhǔn)備將包括房產(chǎn)在內(nèi)的不動產(chǎn)登記，納入到統(tǒng)一的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)平臺上。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認(rèn)為，不動產(chǎn)登記包括個人住房登記，不動產(chǎn)登記管理辦法的出臺，可以看做為個人住房信息聯(lián)網(wǎng)的一項基本制度，有助于減少住建部單方面推進(jìn)聯(lián)網(wǎng)的難度。

一方面是推動住房信息聯(lián)網(wǎng)，另一方面，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記會迫使一部分人放出手中多余的房產(chǎn)，從而增加市場上的房產(chǎn)供給。[巴拿馬政府將規(guī)范不動產(chǎn)市場]這也是不動產(chǎn)登記制度曾被認(rèn)為是達(dá)成房地產(chǎn)調(diào)控效果重要手段的原因。

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉向記者直言，不動產(chǎn)登記系統(tǒng)有助于推動全國房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，為房產(chǎn)稅的全面征收提供基礎(chǔ)條件，房產(chǎn)稅的推進(jìn)將會明顯加速。

“不動產(chǎn)登記條例將出臺，房地產(chǎn)調(diào)控可能出現(xiàn)質(zhì)變。”張大偉此前在接受《證券日報》記者采訪時表示，如果一旦執(zhí)行全國不動產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)登記系統(tǒng)，將可以更精確地執(zhí)行很多調(diào)控政策，可以計算出多套房擁有量，調(diào)控政策的效果也會更強。

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強分析認(rèn)為，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，和住房信息聯(lián)網(wǎng)一樣，是房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)工程，是承認(rèn)公示和保護(hù)百姓權(quán)利。只有完成不動產(chǎn)登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)等長效機(jī)制的基礎(chǔ)工作，從土地、金融、財稅等方面進(jìn)行改革，才能真正形成房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，不動產(chǎn)登記的重要內(nèi)容就是住房財產(chǎn)的登記。一些來路不明、投機(jī)色彩濃厚的房產(chǎn)，在曝光的壓力下，將加速入市和轉(zhuǎn)讓。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的加快建立，有可能促使市場出現(xiàn)二手房拋售潮。

不過，房產(chǎn)稅試點推進(jìn)的真正實施，也需要不動產(chǎn)登記制度自身建設(shè)的完善。中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心區(qū)域研究部副研究員馬慶斌認(rèn)為，只有住房登記系統(tǒng)信息更加完善、全面和科學(xué)，住房登記系統(tǒng)才會更加具有彈力，房產(chǎn)稅這支政策的箭才能射的更遠(yuǎn)、更久、更有政策的威懾力。

開征房產(chǎn)稅同時應(yīng)減不合理負(fù)擔(dān)

房產(chǎn)稅的開征會為地方政府在城市、環(huán)境等方面的支出找到一個收入來源，并且有助于引導(dǎo)和完善地方政府的行為，使其更加關(guān)注公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施改善

“房產(chǎn)稅的開征，在樓市調(diào)控的政策設(shè)計中應(yīng)該是一個起效慢但效果持久的長期政策，但最終目的是合理化的稅制改革，調(diào)控樓市是輔助作用。”接受《證券日報》記者采訪的眾多專家表示，無論從完善稅制體系和地方財政收入體系，還是從政府調(diào)控房地產(chǎn)市場、調(diào)節(jié)貧富差距的需要來看，改革和完善中國的房地產(chǎn)稅收制度，其必要性和緊迫性已經(jīng)不容置疑。

稅收專家稱，目前關(guān)于房地產(chǎn)稅制改革必須厘清房地產(chǎn)稅的概念，房地產(chǎn)稅是指對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的一種財產(chǎn)稅，現(xiàn)在實施的房地產(chǎn)稅制度改革是針對現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制度，即目前實行的兩個稅種——城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅加以合并和稅制要素的調(diào)整，改革之后，這兩個稅種可能合并成一個稅種——房地產(chǎn)稅。

2013年11月，《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》(以下簡稱《決定》)提出，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”；“建立全社會房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺，推進(jìn)部門信息共享。”

如何看待“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”？財政部財政科學(xué)研究所所長賈康表示，房產(chǎn)稅的目的并不是只為打壓房價，它實質(zhì)上是規(guī)范的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)杠桿，進(jìn)而形成多種正面效應(yīng)，包括對地方政府職能轉(zhuǎn)變的合理激勵，以及在配套改革中改變地方政府對土地財政的過度依賴。這一改革也是優(yōu)化我國稅制結(jié)構(gòu)和收入再分配的組成部分。對此，業(yè)內(nèi)人士稱，在房地產(chǎn)稅方面，相關(guān)立法工作和清費立稅工作有望加快推進(jìn)，有望成為地方稅體系重要組成部分。

國務(wù)院發(fā)展研究中心資源與環(huán)境政策研究所專家組組長倪紅日曾表示，我國目前做的房地產(chǎn)稅收制度的改革，是從制度層面上，從更長遠(yuǎn)的目標(biāo)來解決現(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場的健康、可持續(xù)發(fā)展的問題，以及地方政府籌資的正當(dāng)渠道問題。

事實上，地方政府本來就缺乏收入規(guī)模較大的主體稅種，2012年營業(yè)稅改增值稅改革推行以來，營業(yè)稅這一收入相對較多的地方稅種也行將消失。重建地方稅體系迫在眉睫。有學(xué)者呼吁，打造地方稅系，房產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)先行。

那么，房地產(chǎn)稅能夠擔(dān)此重任嗎？依照國際經(jīng)驗，房產(chǎn)稅在各國都是比較大的稅種，且在絕大多數(shù)國家作為地方稅。 中央財經(jīng)大學(xué)教授曾康華表示，目前省以下的政府稅源不平衡，實行房產(chǎn)稅之后，稅源穩(wěn)定，適合地方政府征收。此外，房產(chǎn)稅的開征會為地方政府在城市、環(huán)境等方面的支出找到一個收入來源，而且有助于引導(dǎo)和完善地方政府的行為，使其更加關(guān)注公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施改善。“不過房產(chǎn)稅同時也是一個較難征收的稅種，需要審慎設(shè)計和周密準(zhǔn)備。”

專家認(rèn)為，我國房地產(chǎn)市場有明顯的區(qū)域性，北上廣等地房價很高，但一些二三線城市房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)供過于求局面。因此，未來房產(chǎn)稅征收要因地制宜，考慮地區(qū)差別，給地方政府比較大的自主權(quán)，根據(jù)地方情況作出決定。

同濟(jì)大學(xué)財經(jīng)研究所所長石建勛表示，房產(chǎn)稅改革關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，改革中要做好“加法”也要做好“減法”，不增加老百姓解決基本保障居住條件的稅負(fù)，注意解決好過去購房已交納70年土地產(chǎn)權(quán)費的遺留問題，減輕納稅人不合理負(fù)擔(dān)，減少改革阻力。

盡管房產(chǎn)稅試點擴(kuò)圍的預(yù)期仍較強烈，但接近住建部的人士對媒體表示，長效機(jī)制的建立是一個漸進(jìn)式的過程，不可能一蹴而就。目前，房地產(chǎn)稅制改革仍有很多技術(shù)層面和征管方面的問題需要完善，只有制度的不斷建設(shè)完善，才能夠為房地產(chǎn)稅制改革鋪平道路。短期來看，房產(chǎn)稅短期不會大面積鋪開，地方政府仍將以土地財政為主。