《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者獲悉，[注冊(cè)公司]住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部初步確定北京、上海、廣州、深圳四個(gè)特大城市REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)試點(diǎn)方向，試點(diǎn)范圍初步定于租賃性保障房，包括公共租賃住房、廉租房。

　　一位權(quán)威人士透露，目前北上廣深四市初步方案已上交住建部，正在進(jìn)行最后的定奪與細(xì)化。“與市場(chǎng)人士的期望不同，住建部此次試點(diǎn)范圍初步定于租賃性保障房，持有型商業(yè)不在其中。其目的便是通過(guò)已建成的保障房資產(chǎn)證券化，盤活存量資產(chǎn)，提供后續(xù)建設(shè)資金，也可以使地方政府在保障房建設(shè)管理中承擔(dān)的‘無(wú)限責(zé)任’變?yōu)椤�有限�?zé)任’，有效解決租賃型保障房資金短板。”

　　目前，我國(guó)租賃性保障房建設(shè)資金來(lái)源主要是中央財(cái)政撥款、10%地方政府土地出讓金、住房公積金收益以及地方政府債、銀行貸款、信托、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)墊資等。原財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康表示，在資金來(lái)源上，租賃性保障房建設(shè)仍然延續(xù)了過(guò)去政府項(xiàng)目建設(shè)的融資模式，即以外部借款、尤其是銀行貸款為主的模式。在銀根收縮情況下，保障房建設(shè)面臨較大資金缺口。

　　按照保障房建設(shè)目標(biāo)，“十二五”期間將建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房，其中，廉租房和公租房占建設(shè)總量的40%，約1440萬(wàn)套。有業(yè)內(nèi)人士估算，以每套13萬(wàn)至14萬(wàn)元成本計(jì)算，租賃性保障房的建設(shè)資金需求將超2萬(wàn)億元。

　　租賃性保障房通過(guò)資產(chǎn)證券化，可擴(kuò)寬資金來(lái)源渠道，緩解租賃性保障房的建設(shè)資金壓力。上述權(quán)威人士介紹，根據(jù)此次試點(diǎn)方案，通過(guò)設(shè)立“特殊目的公司”(SPV)，以對(duì)應(yīng)租賃性保障房項(xiàng)目為主要資產(chǎn)包，通過(guò)公募市場(chǎng)募集資金并掛牌交易，完成資產(chǎn)證券化。

    保障房REITs早有雛形。2010年5月，央行將《銀行間市場(chǎng)房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》及各地試點(diǎn)項(xiàng)目的基本情況上報(bào)國(guó)務(wù)院。國(guó)務(wù)院要求央行就REITs試點(diǎn)能否以及怎樣支持保障性住房建設(shè)補(bǔ)充材料。當(dāng)時(shí)由天津市發(fā)改委相關(guān)部門做主體的規(guī)劃，天津天房集團(tuán)主導(dǎo)了REITs的試點(diǎn)方案，天津信托責(zé)任有限公司作為方案的主要設(shè)計(jì)者之一參與其中，REITs的具體方案落實(shí)在濱海新區(qū)實(shí)行試點(diǎn)。

    與此同時(shí)，認(rèn)定為租賃性保障房也早有信號(hào)。住建部副部長(zhǎng)齊驥在10月中旬召開的全國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理座談會(huì)上表示，鼓勵(lì)基金或民間資金進(jìn)入房屋租賃市場(chǎng)，通過(guò)成立專營(yíng)房屋租賃的機(jī)構(gòu)，開展房屋租賃專業(yè)化、規(guī)模化經(jīng)營(yíng)。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)其開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行長(zhǎng)期租賃經(jīng)營(yíng)。

    資料顯示，REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。在國(guó)外，REITs通過(guò)資本市場(chǎng)向公眾投資者發(fā)行，已是一個(gè)較為成熟的投資品種。而在我國(guó)，由于起步晚、法律稅收以及多部門監(jiān)管等原因，REITs之路尤為艱辛。

    據(jù)了解，暫停4年后，2014年REITs發(fā)行首現(xiàn)松動(dòng)。2014年年初，證監(jiān)會(huì)批復(fù)中信證券推出首單真正權(quán)益型類REITs產(chǎn)品，蘇寧以11家門店為基礎(chǔ)推出REITs產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)13億元的稅后凈收益。隨后，中央也給予肯定。9月30日，央行發(fā)布《中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》中便提出了將積極穩(wěn)妥開展REITs試點(diǎn)工作。

    用益信托研究員帥國(guó)讓認(rèn)為，監(jiān)管層大力推廣REITs產(chǎn)品，主要是房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中的重要地位決定的。他認(rèn)為，隨著新一輪REITs試點(diǎn)臨近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期面臨的融資難問(wèn)題有望“改善”。不過(guò)，這要解決好其間諸如法律界定、稅收優(yōu)惠等復(fù)雜關(guān)系。

    帥國(guó)讓表示，按照全球幾百只REITs的6%至8%年凈收益率為標(biāo)桿，加上我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的租金收入需繳的租賃稅、所得稅和房產(chǎn)稅等，粗略統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)REITs的收益率需要13%至15%才能達(dá)到REITs 收益的基本要求。“這么高的融資成本，任何一家地產(chǎn)商發(fā)行方都無(wú)法長(zhǎng)期忍受。”他直言，我國(guó)若沒(méi)有相應(yīng)的免稅政策出臺(tái)，REITs將無(wú)法得到規(guī)模化發(fā)展。

    對(duì)此，[注冊(cè)離岸公司]證監(jiān)會(huì)機(jī)構(gòu)部巡視員歐陽(yáng)昌瓊在今年兩會(huì)提交的《關(guān)于創(chuàng)新金融工具推進(jìn)保障性住房建設(shè)的建議》中建議，按照稅收中性原則，除了對(duì)REITs的管理人、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的收入征收所得稅外，免除REITs交易環(huán)節(jié)中的其他稅負(fù)。同時(shí)，為提高投資者購(gòu)買REITs基金份額的積極性，免除投資者投資REITs所得稅。

    歐陽(yáng)昌瓊認(rèn)為，通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠和政府增信，將是保障房REITs產(chǎn)品具有收益穩(wěn)定、抗通脹性，受投資者歡迎的重要保障。