[香港注冊公司]根據上述招股說明材料，物業評估機構世邦魏理仕對金輪天地旗下的投資物業評估，有相當一部分需要依據其租金收入的變化而確定。但是，該公司招股說明書卻顯示，在租金收入沒有達到世邦魏理仕預計的情況下，部分物業的投資物業公平值仍然獲得上漲。
金輪國際廣場是其中一個比較有代表性的案例。根據招股說明書，世邦魏理仕曾采用貼現現金流法，根據租金及資本增長來評估物業價值。根據其估值，截至2011年12月31日，金輪國際廣場的投資物業公平值是16.92億元。世邦魏理仕認為，金輪國際廣場于2008年底開業，需要三至五年才會成熟，因此與租戶簽約的租金低于市場價格。
世邦魏理仕當時根據周邊13元/平方米/天，內部回報率6%，以及短期和長期租金增長3%~9.5%的假設，對金輪國際廣場進行估值。
但事實上，上述的假設并不完全經得起推敲。根據招股說明書，在金輪國際廣場開業4年半之后的2012年上半年，金輪國際廣場新訂和續約的租金依然很低，只有10.5元/平方米，遠低于假設。
但這絲毫沒有影響到金輪國際廣場在2012年上半年的估值變動，該項目截至2012年6月30日的公平值已由2011年的16.92億元上升至17.4億元。
同樣，以租金收入為參照的金輪時代廣場，也被假設租金收入將達到10.2元/平方米，并按照市場回報率4%~5.5%進行估價。但事實上，金輪時代廣場在2011年12月31日至2012年6月30日訂立的租金協議，平均租金價格僅為5.5元/平方米，遠低于世邦魏理仕的假設。但上述物業截至2012年6月30日的公平值依然達到了10.29億元，較2011年12月31日的估計又高出了2300萬元。
為什么在租金價格遠低于假設的情況下，項目的公平值卻依然調高？記者向世邦魏理仕的新聞公關機構以及金輪天地的傳媒部門發出電郵采訪。金輪天地方面回應稱，“有關你的提問，我們已轉交予金輪天地的領導。由于他們現正在國外出差，將盡快回復你的提問。”截稿時，世邦魏理仕方面未予回復。
上海一位注冊房地產估價師對此表示，即使租金價格最終未達到假設的價格，估價部門提高估價水平也是合理的，因為估價部門可以認為，是開發商為使商場快速出租而采取了較周邊優惠的租金政策。
2012年收益為三年來最差
根據金輪天地的招股說明書，金輪天地2012年上半年的銷售情況并不理想，截至6月30日僅取得不到7500萬元的銷售收入和租賃收入。由于原定于2012年6月和2012年12月的金輪翡翠名園和金輪星光名座2013年才能竣工，因此管理層預期金輪天地2012年下半年較上半年的營業收入至少下滑50%。
截至2012年6月30日，金輪天地的稅后溢利為2.06億元，但根據管理層預測，全年的預計稅后溢利僅為2.7億元，其中全年物業評估變動收益僅為5600萬元。
事實上，上述盈利預期已較2011年和2010年有所下滑。根據公司上市材料，金輪天地2009年、2010年和2011年的稅后溢利分別為2.78億元、2.93億元和5.13億元。
2013年，公司同樣存在一定的盈利壓力。
[注冊美國公司]根據招股說明書的盈利預測，金輪天地能否盈利的關鍵，仍然在于投資物業的評估值。根據上述報告，只要投資物業價值下跌5%，金輪天地當年度的凈利就會減少1.21億元。
金輪天地的土地儲備也非常有限，總面積僅為28萬平方米，其中有6萬多平方米屬于投資物業，6萬多平方米屬于已竣工的庫存，只有13.49萬平方米是未售的在開發物業。狹小的土地儲備容量，將給公司未來盈利的增長帶來壓力。
在這樣的情況下，2012年上半年，金輪天地更多依靠壓縮成本提升利潤。上市材料顯示，金輪天地的營銷人員總數只有39人，2012年上半年的銷售及推廣開支被壓縮至只有391萬元。公司還減少了推廣開支，并堅持不雇傭第三方代理銷售團隊。
金輪天地計劃2013年及2014年分別收購三幅及兩幅土地，合作意向包括南京的雙龍大道項目、勝太路項目、中國藥科大學地鐵站項目、拖板橋項目及株洲云龍項目，現行策略是以總規劃建筑面積不超過30萬平方米及總投資額上限不超過10億元的土地為收購對象。
公司去年10月獲得的雙龍大道項目，目前仍尚未簽訂土地合同，預計總投入4.2億元，其中購地金額1.41億元，預期以營運現金流、IPO融資、銀行貸款分別撥付50%、25%和25%。該項目規劃建成酒店式公寓，售價為1.8萬元/平方米，可獲得1.45億元銷售額，其余面積用作投資，回本期為6年。
項目優質拉高發行價格？
對于內房股以投資物業估值變動收益來提升賬面盈利，進而獲得發行準入門檻的做法，一位港股分析師表示，投資者在分析新發行新股時，會擠掉地產商賬面水分，令公司最終只能以較低價格發行新股。
然而，金輪天地依靠評估值收益變動，卻以接近價格上限的發行，融資7.56億港元(折合人民幣約6億元)，達賬面凈資產的23%。截至2012年6月30日，金輪天地在2013年確認的銷售按金收入不過1.1億元。
蘭德咨詢總裁宋延慶告訴記者，原因很可能是這家公司持有的物業特別優質，預期可以給投資者更高的回報。
不過，根據招股說明書，上述公司的股本回報目前還僅是中等水平，2009年至2011年，該公司的股本回報率為20.6%、17.9%和24.7%。
[美國公司注冊]宋延慶認為，雖然金輪天地目前的股本回報率不是很高，但所持有的物業地理位置應該不錯，投資者很可能看好這些物業未來的租金回報水平。根據上市材料，金輪天地所持有的金輪新都匯、金輪國際廣場等項目均位于南京的地鐵站沿線，人流量比較大。
事實上，內地目前有大量商業地產開發火熱，相關的地產商也在計劃上市。此前，瑞安房地產就宣布將新天地單獨拆分上市。由于這些地產商開發的物業竣工時間不長，租金收入不高，加上沒有其他的銷售收入來源，有可能在盈利能力上處于劣勢。那么，他們是否可以效仿金輪天地，以投資物業公平值入賬，進而在香港以高價IPO呢？
宋延慶認為，這個可能性并不大。因為多數物業的平均租金回報水平是比較低的，有些地產商的回報率不到4%，這些公司將很難在香港上市。
按照港交所2009年修訂的上市標準，申請首次上市的內地企業3年的合計盈利不得低于5000萬港元，且最近1年的盈利不得低于2000萬港元。
對于多數地產公司來說，要實現3年5000萬港元的盈利并不是什么難事，但許多公司依然被擋在了港交所外。可讓人大跌眼鏡的是，靠投資物業評估的公平值變動收益才達到這一標準的金輪天地(01232.HK)卻在今年1月16日成功上市。公司2009年、2010年、2011年及2012年上半年的物業公平值收益總計超過10億元。截至1月15日，這只內房股公開發售部分超額認購達80.41倍，最終發行價逼近1.72港元的上限，每股達1.68港元。
此前，2012年銷售額超過百億元人民幣的旭輝，以及銷售額超百億元、并鎖定了2013年和2014年部分業績內地地產商新城控股在香港上市時，均以定價下限發行。
物業租金未達預期仍獲升值
金輪天地的上市招股材料顯示，物業評估價值在其歷年的營業收入中均占有非常重要的地位。截至2009年、2010年、2011年及2012年前6個月，投資物業公平值收益分別達到人民幣2.5億元、3.07億元、5.40億元、7500萬元，占除稅前溢利的60.3%、75.1%、73.6%及21.0%。
事實上，如果沒有投資物業公平值的變動收益，金輪天地2009年至2011年三年的盈利很難達到港交所規定的5000萬元的指標。根據其公布的不算投資物業評估值收益，2009年、2010年、2011年全年的純利分別為人民幣2835萬元、-1352萬元和-2673萬元。
