萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林終于可以長舒一口氣了。6月25日恒力商業(yè)地產(chǎn)(00169.HK)發(fā)布公告稱，公司買賣協(xié)議已完成交割。至此，萬達(dá)成功登陸香港資本市場。這是近期又一家建立海外融資平臺的國內(nèi)房企。

同一天，人民銀行發(fā)布公告稱，[香港注冊公司]向部分金融機(jī)構(gòu)提供流動性支持，中國“錢荒”問題似乎看到緩解的曙光。

但在高層的定調(diào)下，“調(diào)結(jié)構(gòu)”成為銀行未來半年的工作重點，流向房地產(chǎn)行業(yè)的銀行資金預(yù)計將受到進(jìn)一步控制。

因而此時此刻，對于房企而言，盡快建立一個功能健全的海外融資平臺，已關(guān)乎生死。

買殼登陸香港資本市場

國內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)公司有了另一條融資通道，這對萬達(dá)未來的發(fā)展至關(guān)重要。

早在6月17日，恒力已經(jīng)舉行了特別股東大會，以100%支持率投票通過更名為“萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)”的議案。6月25日，恒力和萬達(dá)的買賣協(xié)議完成交割，萬達(dá)成為恒力地產(chǎn)18.56億股股份的持有者，占恒力全部股份的65%。

這意味著，國內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)公司有了另一條融資通道，這對萬達(dá)未來的發(fā)展至關(guān)重要。

從2012年5月下旬至今這一年多的時間里，萬達(dá)僅僅在國外擴(kuò)張的投資額已接近72億美元。包括26億美元收購全球第二大院線AMC，30億美元投資俄羅斯旅游業(yè)，3.2億英鎊并購英國圣汐游艇公司，7億英鎊在倫敦建設(shè)超五星級萬達(dá)酒店等。[注冊美國公司]

在國外一擲千金的同時，萬達(dá)不忘在國內(nèi)各城市跑馬圈地，截止到2012年萬達(dá)廣場已開業(yè)67座，持有的物業(yè)面積達(dá)1290萬平方米，規(guī)模居全球第二。

根據(jù)該公司早前宣布的計劃，預(yù)計到2014年全國將共計有110座萬達(dá)廣場開業(yè)，屆時萬達(dá)持有的物業(yè)面積將達(dá)到2300萬平方米，全球第一。再加上萬達(dá)在大連、南昌、哈爾濱等地的旅游項目，簡單統(tǒng)計萬達(dá)國內(nèi)2013年的投資額也超過千億元人民幣。

與四處出擊的擴(kuò)張相比，萬達(dá)的融資渠道甚為單一，王健林自稱，萬達(dá)資金來源有三個渠道：自有資金、銀行貸款以及部分物業(yè)預(yù)售。

由于萬達(dá)并非上市公司，它究竟賣了多少房、收回多少錢，難有第三方數(shù)據(jù)。據(jù)其公布的數(shù)字顯示，2012年萬達(dá)集團(tuán)收入1416.8億元，同比增長34.8%。但這肯定不足以支撐萬達(dá)近1500億元的投資額。

銀行融資渠道日漸式微

一旦萬達(dá)商業(yè)項目出租下降，又或者銀行貸款受限，萬達(dá)將面臨資金鏈斷裂的危險。

萬達(dá)模式簡單概括就是“以售養(yǎng)租，以現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”。也就是通過住宅、公寓的銷售來獲得現(xiàn)金流滾動開發(fā)，最后持有高檔酒店和購物中心運營。

由于萬達(dá)有著院線、零售百貨、酒店等產(chǎn)業(yè)，以及良好的商家脈絡(luò)，通常萬達(dá)廣場在起步階段就能迅速填滿商場。良好的商業(yè)配套加速了萬達(dá)住宅、公寓的銷售，回籠的資金又反哺商場租金以及下一個投資項目，萬達(dá)看似擁有良好的商業(yè)循環(huán)模式。

而這一切的前提是，萬達(dá)需從政府手中獲得低價土地，再抵押給銀行獲得貸款，快速將項目建成。

這一切都依賴于萬達(dá)高周轉(zhuǎn)率的基礎(chǔ)上，一旦萬達(dá)商業(yè)項目出租下降，又或者銀行貸款受限，萬達(dá)將面臨資金鏈斷裂的危險。2012年下半年萬達(dá)在武漢以及一些二線城市的項目，就出現(xiàn)出租率下降的情況。

同時，銀行貸款能否一如既往地下來也存在變數(shù)。[美國公司注冊]6月19日李克強(qiáng)總理主持國務(wù)院常務(wù)會議上，明確提出要優(yōu)化金融資源配置，用好增量，盤活存量，更有力的支持經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級。

在業(yè)內(nèi)人士看來，這將是貨幣政策調(diào)控的新思路，實際要解決資金分布的問題。未來流向房地產(chǎn)的銀行資金將進(jìn)一步受限。這種情況下，再搭建一個融資平臺，更利于緩和繃緊的萬達(dá)資金鏈。

與萬達(dá)計劃相仿的房企不在少數(shù)，6月17日，朗詩集團(tuán)花費8.63億港元收購了香港上市公司深圳科技63.4%的股份。據(jù)克爾瑞的統(tǒng)計顯示，2013年以來已先后有7家國內(nèi)開發(fā)商在香港買殼。

這也是無奈之舉，A股市場早早地對房企關(guān)上了融資大門，絕大部分開發(fā)商的資金來源只有銀行與自籌兩條路子，而所謂自籌當(dāng)中的銷售回款，又有大部分源于銀行的購房按揭。

2010年銀行嚴(yán)控住房按揭之時，購房者的住房按揭款遲遲未能到達(dá)開發(fā)商的賬戶，這也曾令開發(fā)商苦不堪言。受“錢荒”沖擊，廣深以及眾多二線城市的住房按揭利率普遍在九折以上，部分股份制銀行甚至?xí)簳r擱置了住房貸款的辦理。

在資源有限的背景下，開發(fā)商源于銀行的資金肯定大受影響。這導(dǎo)致開發(fā)商的融資不得不更傾向于信托以及影子銀行，在2012年償還高峰時，有一些開發(fā)商的信托產(chǎn)品無法兌現(xiàn)，讓房地產(chǎn)信托增長速度有所減弱。

避災(zāi)海外融資平臺

除了一眾房產(chǎn)龍頭外，一批中小房企也希望通過買殼達(dá)到曲線上市的目標(biāo)。

正因如此，國內(nèi)大大小小的開發(fā)商不得不拼命買殼，搭建海外融資平臺。

但按照現(xiàn)有的限制條件，買殼更類似于長線投資，買殼上市而后成功融資的案例并不多。根據(jù)香港上市規(guī)則，在買殼后24個月內(nèi)，殼公司收購某項資產(chǎn)的資產(chǎn)比例、盈利比率、收益比率、代價比率以及股本比率任意一項指標(biāo)超過100%，都將構(gòu)成非常重大的“收購事宜”，要求按IPO規(guī)則處理。這就意味著買殼上市短期內(nèi)很難通過注入資產(chǎn)，增發(fā)融資。

但也有反例，2013年3月，在香港借殼只有8個月的萬科宣布，通過相關(guān)萬科發(fā)行8億美元5年期定息債券，且年利率僅為2.7%。這是萬科5年來首次從公開市場成功融資，其資金成功之低，讓王健林等人甚為艷羨。“珠玉”在前，包括萬達(dá)在內(nèi)的借殼龍頭都躍躍欲試。

其實除了一眾房企龍頭外，一批中小房企也希望通過買殼達(dá)到曲線上市的目標(biāo)。

“這些房企想要復(fù)制萬科的成功案例就難得多。”香港匯通金融的合伙人梁德彪表示，海外投資人看重的是萬科龐大的國內(nèi)資產(chǎn)，加上現(xiàn)在通過香港上市的國內(nèi)房企數(shù)量已經(jīng)相當(dāng)大，中小房企想要得到投資人的青睞，需要有非常突出的經(jīng)營特色。

另外，從流程上看，雖然房企已經(jīng)買下了香港殼公司，但要實現(xiàn)資產(chǎn)出境再注入香港殼公司才有可能獲得股權(quán)融資的可能。根據(jù)商務(wù)部《境內(nèi)企業(yè)資產(chǎn)出境限制》10號令規(guī)定，境內(nèi)公司、企業(yè)或自然人以其在境外合法設(shè)立或控制的公司名義并購與其有關(guān)聯(lián)關(guān)系的境內(nèi)公司，應(yīng)報商務(wù)部審批。

既然買殼融資充滿變數(shù)，為何一些中小房企依然趨之若鶩？“起碼以后可以通過海外銀行、債券等多渠道融資，不再受制于國內(nèi)的金融系統(tǒng)。”一位在香港聯(lián)交所等候上市超過兩年的房產(chǎn)商言道。