在市場普遍擔憂香港零售業逐步走低的情況下，旗下擁有香港多家零售商場的九龍倉(00004.HK)遞上一份令人更加擔憂的年度業績報告，加上公司內地物業銷售情況不佳，市場對九龍倉的前景略顯憂慮，昨日九龍倉港股收市收報50.75港元，全日逆市跌3.33%。

根據公司年報，[新西蘭公司注冊]截至2014年12月底，計入投資物業重估，九龍倉去年凈利潤達到359億港元，同比增長22%，營業額增加62億港元，同比升幅達到20%。

但值得留意的是，若撇除投資物業重估的收益凈額，以及部分特殊項目外，2014年九龍倉核心盈利同比下跌7%至104.74億港元，是2008年以來首次核心盈利出現下跌。

香港零售業走弱拖累業績

實際上自去年以來，香港零售業面臨前所未有的挑戰。根據香港特區政府統計處數據，香港零售業銷售總額同比下跌0.2%，是11年以來的首次倒退，而今年1月，香港零售銷售額更出現了大幅下滑，同比下跌14.6%至466億港元，是10年以來的最差記錄，而香港近日的“反水貨客”行動更讓內地的旅客對來香港旅游望而卻步。

九龍倉副主席吳天海在3月16日的香港記者會上對包括《第一財經（微博)日報》在內的媒體稱，公司對今年香港的零售市場確實持有謹慎的態度，如果政府在此時收緊“自由行”，公司也無法幸免。除了要觀察“自由行”以外，也需要看歐洲經濟是否影響到金融市場 、內地出口以及亞洲國家的匯率價格，因為亞洲國家貨幣貶值也會吸引旅客到香港以外的地區或國家旅游。

盡管如此，2014年九龍倉旗下商場海港城和時代廣場都在不利的市況下表現良好，其中海港城整體銷售上升3.4%，達到350億港元，創下歷史新高。公司執行董事李玉芳稱，2014年旗下商場受到“占領中環”及反貪等因素的影響，表現并不理想，而今年1月旗下商場的零售銷售額同比下滑6%，但預計今年也能保持單位數字的增長。

而開始逐步走弱的香港零售業引起了外資投行的關注，花旗銀行發表報告稱，香港零售業務占九龍倉資產價值的43%，未來香港零售租金可能會受到內地自由行高消費收縮的影響，加上海外其他地區貨幣貶值，吸引內地游客，所以對未來香港租金營業額前景看得非常黯淡。

因此，花旗對九龍倉的評級進行下調，該行由“買入”降至“中性”，目標價由67.5港元下調至56港元。

利潤下滑的內地業務

除了受香港零售業市場疲弱的影響外，九龍倉在內地業務的銷售情況也并不理想，2014年公司內地發展物業銷售額為215億元，僅完成全年目標的94%。吳天海稱，期望今年的銷售額可以達到220億元以上，但實際上，今年前兩個月，九龍倉在內地的銷售額不到20億元。

同時，九龍倉在內地物業發展業務的毛利率出現了急劇下滑，令該部分的凈利潤下滑近60%至14.1億港元，遠遠低于2013年的34億港元凈利潤。吳天海坦言，盡管近期內地已經開始放寬借貸，但短期他對內地住宅市場并“不放心”，未來走勢更是難以估計，不排除今年內地物業的毛利率將繼續受壓。

花旗在上述報告中稱，九龍倉內地市場也面臨巨大挑戰，2014財年相關營業利潤同比下滑33%，預計公司2015財年內地物業銷售的利潤率也會出現下滑，令公司整體盈利預測下降15%至18%。

高盛也發表報告指出，九龍倉的核心凈利潤較該行預測少10%，主要是因為內地房地產低于預期。不過，高盛認為九龍倉在香港與內地的物業租賃情況都表現不錯，所以僅僅調低其目標價4%至70港元。

在內地物業發展情況不佳的情況下，[注冊塞舌爾公司]九龍倉似乎對收購綠城中國(03900.HK)興趣不大，吳天海重申，九龍倉作為綠城的第二大股東，從始至終都沒有計劃入主綠城，但他認為綠城與融創中國(01918.HK)合資公司的18個項目都屬于非常優質的發展項目，如果綠城考慮出售，九龍倉會在價格合理的情況下考慮收購相關項目。