61歲的王健林和50歲的郁亮端起紅酒杯一碰，國內商業地產龍頭萬達集團和住宅龍頭萬科集團，正式建立了戰略合作關系。

在5月14日的簽約儀式上，萬科與萬達均表示，此次雙方簽署的是框架協議，未來具體的合作安排會根據項目情況來確定。“萬達聚焦商業，把住宅交給萬科；萬科聚焦三好住宅和城市配套服務，謹慎對待商業地產。”這樣一種合作態勢，引人關注。

未來，雙方的合作主要通過聯合拿地、[新西蘭公司注冊]合作開發的形式進行，即由萬科開發項目中住宅部分，萬達開發項目中商業部分，以實現優勢互補；此外，雙方也表示將共同探討基于現有項目進行合作開發的可能性。

“萬萬”在海外也將合作

“萬科和萬達特別有緣分，兩個公司都姓萬；兩家的創始人都姓王，一個是早期在南面稱王，一個在北面稱王；后期了一個在住宅稱王，一個在商業稱王。”萬科集團總裁郁亮認為，房地產行業白銀時代的到來，使兩巨頭走到了一起，雙方“門當戶對，一見鐘情”。王健林稱，如果雙方接下來的談判能達成一致，將是超過千億級規模的。

對于萬達和萬科為何能走到一起，萬達集團董事長王健林表示，是雙方戰略轉型的不謀而合。萬達從2014年就開始力推輕資產模式，逐漸把企業的收入和利潤轉移到服務業方面；萬科也在尋求轉型。“這兩家企業能夠走到一起，說明今后代表著一種趨勢，在今后中國的行業里不但有競爭，更多的是合作，從競爭走向競合，可能這就是行業的一個方向。而且這種競合不是簡簡單單的抱團取暖。”

對于合作模式的核心，王健林說，是發揮各自的優勢。萬達現在做商業和文化旅游，萬科的優勢在住宅方面做得精，成本控制得好，管理的口碑比較好，同時物業口碑很好，萬科對價格的控制比萬達更精細一些。萬科和萬達都走向了海外，雙方合作不僅局限于國內，也包括海外的全球合作。

王健林表示，萬達輕資產現在正按計劃在走，從簽約到開業有一個過程，今年開業的26個廣場，全部是輕資產，由萬達持有；明年至少會超過50個；到2020年，萬達輕資產廣場的比重會超過重資產，輕資產的總數會比重資產還要多。“輕資產就沒有任何的銷售任務，考核的核心是兩點，一是成本控制的方式，二是招商租金控制的能力，這是決定商業模式是否成功的關鍵。”

萬科總裁郁亮則認為，萬科定的是未來十年的轉型，第一個是“三好”住宅，有巨大的空間；第二個是城市配套服務的轉型，這一塊主要是消費，主要是產業地產和消費地產，消費地產是包括養老，也包括社區商業等，這是萬科的重點。所以在這個時候萬科跟萬達的合作，互相彌補長短，對萬達的轉型也會有很大的幫助。

合作公司萬達“股份會小點”

郁亮認為，在地產“白銀時代”，房企開始與金融結盟。今年以來，全國買地最多的不是傳統房地產商，而是金融機構。

萬達與萬科之間，會在金融領域有合作嗎？郁亮表示，萬科迄今為止還沒有金融板塊，盡管有很多融資渠道，也嘗試不同的資產管理模式。“萬達集團轉型過程中有一個(方向)是往金融的轉型，未來我覺得如果有資源，我們當然是需要利用，所以說有合作的可能性。”

就在其他房地產企業紛紛逃離三、四線城市時，王健林卻期望以輕資產模式加速萬達廣場在這些城市布局。在區域選擇上，“萬萬”能否達成一致？郁亮說，萬科有一個非常明確的做法，叫做“要為普通人家蓋好房子”，不只為一、二線城市的人蓋房，還包括給三、四線城市的人蓋好房子，未來可能五、六線都可以考慮。

“萬萬”合作，是成立平臺公司還是分公司？王健林表示，雙方肯定要成立合作公司，兩個大集團之間合作，無論從風險、財務、融資、控制，沒有一個合作公司，是不行的。一個項目合作就要成立一個合作公司，其中一定是萬達的股份會小一點，因為現在萬達在力推輕資產。

王健林還稱，雙方還在探討一種更大規模的新戰略合作，而不是外界理解的“我們干商業廣場，他們干住宅”。

轉型擺脫銷售依賴

有熟悉萬達的資本市場人士告訴《每日經濟新聞(微博)》記者，轉型前，萬達是“以住養商”的模式，資金主要來自銀行貸款、銷售回款和租金收入以及部分自有資金、建筑商墊資和新物業中長期抵押貸款等。其中，支撐一個項目的資金六成左右來自銀行貸款，其他靠主力店、自有資金的支撐，整個結構非常需要來自住宅等銷售物業提供的現金流。“萬達輕資產轉型之后的想法則是，著重運營商業地產，從運營中獲取相對穩定的盈利，擺脫銷售模式。”輝立證券分析師陳耕告訴記者。

當“成本+利潤”的考核指標開始變化，萬達操作項目的開發體系、資金體系，甚至收入、利潤構成，都可能產生變化。

這個觀點得到RET睿意德中國商業地產研究中心總經理陳曦的認同。他認為，在輕資產轉型過程中，萬達的架構會有變化，比如收縮住宅板塊，聚焦商業發展戰略，這次與萬科合作，加速了這種變化。

對于萬達，社區商業同樣是一個深層次的利益點。[注冊塞舌爾公司]“萬達的電商雖然平臺相比夠強，基于全國萬達廣場的數據基礎也很廣泛，但目前萬達電商呈現出的，仍像是基于萬達廣場商業的網上平臺，不夠下沉。萬科則在平臺和數據的搭建上，能力相對弱勢。”陳曦認為，如果萬達和萬科在這方面有所合作，后者作為全國住宅開發量最大的房企之一，強大的客戶資源，以及在社區服務上的豐富經驗，能夠幫助萬達補上“最后一公里”的短板，實現生活屬性的轉化。

陳耕也認為，如果在這方面有合作，雙方在電商領域均會有突破性進展，在這個方向上，雙方(特別是萬達)，或能產生類似阿里巴巴O2O落地的價值體現。而目前萬達也在朝這個方向走，它的運營模式在產生深刻變化。“萬達和萬科的合作對雙方估值會有推動，但推動力有多大，還要看具體細節的執行。不過雙方整體構想是不錯，在股價上或有一些短期效應出現。”陳耕認為。