6月3日，長實地產(chǎn)(01113.HK，以下簡稱“長地”)在香港上市，接手長江實業(yè)(以下簡稱“長實”)與和記黃埔(以下簡稱“和黃”)的全部地產(chǎn)業(yè)務(wù)。至此，李嘉誠導(dǎo)演的長達半年的世紀(jì)重組塵埃落定。

2013年以來，[新加坡公司注冊]李嘉誠從拋售內(nèi)地物業(yè)到資產(chǎn)重組，再到遷冊海外的一系列布局，無不引發(fā)外界對“超人”看空內(nèi)地的猜想。但眼下，長地的土儲九成仍集中在內(nèi)地，且有“龜速開發(fā)”的“前科”，在外界看來，新生的地產(chǎn)航母很長一段時間里將停靠內(nèi)地。

今年4月以來，長地在內(nèi)地動作頻頻，華中地區(qū)首個旗艦式大型購物中心“M+”和上海陸家嘴世紀(jì)匯廣場等項目先后啟動。長實、和黃經(jīng)歷業(yè)務(wù)重組梳理后，李嘉誠會有意描摹一幅新的內(nèi)陸商業(yè)地產(chǎn)圖景嗎？

據(jù)時代周報記者了解，長地世紀(jì)重組的過程中，長實與和黃旗下的具體房地產(chǎn)項目沒有受到影響，目前，連負責(zé)人的職位、名片都還沒有來得及調(diào)整。而有接近長地的知情人士對時代周報記者表示，“李先生下一階段可能將回到內(nèi)地市場拿地”。

十年磨一劍？

李嘉誠在內(nèi)地的地產(chǎn)生意曾已被無數(shù)媒體吐槽過：囤地獲利、龜速開發(fā)。對于李家公司來說，10年做完一個項目甚至還算是快的。

6月17日，長地終于啟動了上海陸家嘴商業(yè)綜合體項目—世紀(jì)匯廣場的招商工作。根據(jù)規(guī)劃，建在四條地鐵線聚點上方的世紀(jì)匯購物中心將于2016年第四季度開業(yè)；而兩棟甲級寫字樓也將在明年落成，比肩國金中心的雙子樓。

世紀(jì)匯廣場所在的世紀(jì)大道2-4地塊是和黃在2005年競拍所得。當(dāng)時，地塊所有者陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司(以下簡稱“陸家嘴發(fā)展” )采取邀請招標(biāo)方式轉(zhuǎn)讓土地，該公司2005年年報顯示，和黃以1.2萬元/平方米的樓面價中標(biāo)。

此后，世紀(jì)匯廣場經(jīng)歷了漫長的開發(fā)過程。時代周報記者查閱長實與和黃的年報發(fā)現(xiàn)，該項目曾出現(xiàn)在預(yù)期2014年完成的物業(yè)名單中，后來又拖延至2015年。而如今，該項目周邊寫字樓的市值均價至少七八萬元/平方米。

除了世紀(jì)匯廣場，長地的官網(wǎng)上顯示，目前在上海，其在建的商業(yè)項目還包括靜安區(qū)的世紀(jì)盛薈廣場、閘北區(qū)的嘉里不夜城、普陀區(qū)真如副中心的高·尚領(lǐng)域等。

其中，和黃2005年介入西斯文里項目(即世紀(jì)盛薈廣場)的開發(fā)，但和黃2014年年報顯示，項目當(dāng)時只完成27%，整體落成要到2017年。而真如項目則是長實、和黃早在2006年聯(lián)手以22億元的底價拿下的，樓板價僅為每平方米3055元，但大部分商業(yè)開發(fā)要到2018年才能結(jié)束，而目前，該區(qū)域的房價已飛漲數(shù)倍。

鑒于此，上海作為李嘉誠內(nèi)地商業(yè)版圖的重要組成部分，長實與和黃過去在這座城市的表現(xiàn)難免被詬病為“以土地升值謀取高收益、高增長。”

“很多人都堅信，我們的慢是故意的。但現(xiàn)在，房價不是一天一個臺階，故意拖慢工程的代價很高。很多時候，其實我們想快，但問題是快不起來。”6月17日，在一次小規(guī)模媒體見面會上，和黃地產(chǎn)(上海)助理董事及總經(jīng)理葉維鈞告訴時代周報記者。

按照葉維鈞的說法，10年前，他們剛拿下世紀(jì)大道2-4地塊時，上海還沒有直接在地鐵上方建造商場的先例，于是，他們與政府進行了曠日持久的溝通。“從一個概念到一個規(guī)范，中間花了很長時間。”

葉維鈞認為，過去，和黃在內(nèi)地的開發(fā)速度較慢，主要是因為遭遇了水土不服的問題，諸如拆遷居民的要求過高、政府的審批難題等，而這些也是世紀(jì)盛薈廣場至今難以提速開發(fā)的重要原因之一。

長地將重倉內(nèi)地？

世紀(jì)匯廣場的兩棟有望成為新地標(biāo)的寫字樓，很容易讓人想起長實與和黃合作的另一作品—東方匯金中心(OFC)，該項目在很長時間內(nèi)都是李家企業(yè)在上海的標(biāo)志。

然而，2013年10月，這棟位于陸家嘴金融核心區(qū)的甲級寫字樓被李嘉誠以89.5億港元出售，這個價格是其最初拿地價格的8倍之多。

事實上，從2013年起，李嘉誠在內(nèi)地的很多舉動都被認為是大舉撤資的例證。除了東方匯金中心易主外，當(dāng)年8月，長實與和黃還分別將下屬公司持有的廣州西城都薈廣場各50%股權(quán)出售，套現(xiàn)超過30億港元。

而在2014年2月，長實參股的ARA資產(chǎn)管理公司以24.8億元出售南京國際金融中心；4月，李嘉誠次子李澤楷以57.6億元將北京盈科中心出售；8月，ARA資產(chǎn)管理公司又以15.4億元拋售上海虹口區(qū)北外灘甲級寫字樓盛邦國際大廈。

其后的11月初，和黃以38.2億港元的價格，將旗下的房地產(chǎn)開發(fā)公司和記港陸71.4%的股權(quán)出售給泛海控股；11月中旬，和黃與長實又將重慶大都會項目賣出了讓業(yè)界費解的39.1億元，因為早在7年前，某投行就認為這個項目至少值50億元。

而世紀(jì)匯廣場的兩棟寫字樓正在面臨某種挑戰(zhàn)。根據(jù)第三方專業(yè)研究機構(gòu)出具的市場研究報告，未來三年，上海甲級寫字樓新增供應(yīng)總量將超過500萬平方米，其中核心區(qū)域總供給量將接近300萬平方米，僅2015年浦東小陸家嘴及世紀(jì)大道沿線區(qū)域新增體量約48萬平方米。

不同于前兩年浦東供應(yīng)短缺的情況，自2015年起，浦東地區(qū)也將逐步迎來供應(yīng)集中入市，并將于2017年，核心區(qū)供應(yīng)達到峰值。強大的市場競爭，將對該公司非核心區(qū)寫字樓宇的租賃業(yè)務(wù)將產(chǎn)生一定的壓力。而世紀(jì)匯廣場并非處于傳統(tǒng)意義上的陸家嘴核心區(qū)，即小陸家嘴區(qū)域。

不過，長地方面在回復(fù)給時代周報記者的郵件中表示，該公司的地產(chǎn)項目遍布香港、內(nèi)地及國外，出售資產(chǎn)，或?qū)①Y產(chǎn)上市，都是正常的商業(yè)行為。不同項目亦會采取不同的經(jīng)營方式。而世紀(jì)匯廣場作為集團旗艦商業(yè)項目，地理位置優(yōu)越，坐擁上海目前唯一的地鐵四線交會點，客流暢旺。故而，集團對該項目相當(dāng)重視，將致力于與商戶建立長久緊密的伙伴關(guān)系。

除了否定看空內(nèi)地的消息，[注冊新西蘭公司]有知情人士還對時代周報記者透露，重組后的長地看好重慶、成都、長沙、武漢等內(nèi)地城市的市場。下一階段，長地會在國內(nèi)繼續(xù)拿地，“因為，過去幾年，內(nèi)地的地價太高，而最近，‘天價地’少了很多，這或許是一個適合炒底的時機。畢竟，逢低吸納、逢高套現(xiàn)是李先生的風(fēng)格。”

長江實業(yè)2012年、2013年年報及2014年半年報顯示，2012年以來，該公司在內(nèi)地只拿過一塊地。而和黃年報同樣顯示，其集中拿地期已在數(shù)年之前。在經(jīng)歷長實、和黃業(yè)務(wù)重組梳理后，李嘉誠有意通過長地畫出另一幅內(nèi)陸商業(yè)地產(chǎn)圖景嗎？故事剛剛開始。