據消息，即將赴港上市的寶龍商業管理控股有限公司于上周五開啟路演預熱，計劃于12月16日開始建薄，由農銀國際融資擔任獨家保薦人。

此次公開上市，寶龍商業的融資規模在10億港元左右，募集資金將用于戰略收購和投資其他商業運營服務供應商，升級數字化信息技術系統及智能運營管理，股權投資以及一般業務用途。

早在今年8月20日， 寶龍地產控股有限公司（01238.HK）就曾發布公告，建議分拆其附屬公司寶龍商業管理，在香港聯交所主板獨立上市，聯交所已確認公司可進行建議分拆。上市完成后，寶龍地產預期將擁有寶龍商業管理不少于50%權益，而寶龍商業管理將仍然為該公司的附屬公司。

11月28日，寶龍地產再次發布公告稱，已確定分拆寶龍商業管理控股有限公司上市中，厘定保證配額的記錄日期為2019年12月9日。

1990年成立的寶龍地產，主要從事開發及運營優質綜合性商業地產項目，同時涉足物業投資、物業管理以及酒店營運等多項業務。2009年在香港主板上市，是當時香港第一家做商業地產上市的內地地產公司。

至今，在長三角、海西經濟區等超過40個城市布局超過100個項目，除部分住宅物業外，其它項目均為商業性質，在營購物中心達39座。主打成品“寶龍廣場”是集購物中心、超市、電影院、住宅物業等一體的城市綜合體。

旗下子公司寶龍商業管理則于2019年3月在開曼群島注冊成立，主要從事商業運營服務及物業管理服務，自2007年起開始向零售商業物業開發商以及業主提供商業運營服務，包括市場研究定位、租戶招攬管理、開幕服務等。

截至2019年4月30日，寶龍商業管理共有45處在管零售商業物業，物業管理服務分部下有43處在管物業，以寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場及寶龍天地這四個品牌提供服務。并且建立了線上生態系統，通過手機App、微信小程序等將消費者、租戶以及業主連接。

今年以來，寶龍地產開啟密集融資模式，先后發行了2億美元優先票據，10億中期票據以及3億元公司債券，用于補充正常生產經營流動資金需求以及償還金融機構借款。此次分拆上市，寶龍認為可以讓分拆集團作為獨立上市個體，在不依賴母公司的情況下擁有獨立的集資平臺，從而直接接觸資本市場以精細股本及債務融資，為現有和未來業務補充資金，提供營運及財務管理效率。

財務數據來看，2018年營業收入從2016年的7.52億元增長至12億元，復合年增長率為26.3%；2018年凈利潤達到1.33億元，復合年增長率為45.6%。截止2018年12月31日錄得1.38億元凈流動負債。

目前，寶龍商業管理在行業內已經擁有了領先的地位和管理專長，輕資產的業務模式也能減輕收購資產時產生的財務負擔，提高效率并降低擴張風險，允許寶龍將過往成功經驗復制至獨立第三方開發的零售商業物業。

據招股書顯示，寶龍商業管理計劃繼續鞏固在長三角的地位，通過戰略投資擴展服務分部并且繼續運用科技增強客戶體驗感并改善運營效率。

而保留集團是寶龍商業管理的單一最大客戶，2017年及2018年向保留集團提供服務所得的收入分別為1.92億元和2.06億元，向保留集團提供的商業運營服務收益占該項業務總收入的90%。從風險因素上而言，目前寶龍商業非常依賴于單一客戶帶來的收入，一旦與保留集團的續約出現問題，將很大程度上影響公司業績以及運營。

對于寶龍商業管理而言，能否擴展商業運營服務合約組合是未來可否持續增長的關鍵。但如果遭受到整體經濟狀況的變動、房地產行業新規以及市場供需動態變化，都可能導致合約的中止從而影響其市場競爭力。而同時，在目前中國電子商務行業快速增長的大環境下，消費者更傾向于在線購物的習慣，會影響到商務物業的消費者流量減少，面臨租戶退租的可能性。

自2012年以來，中國商業物業的數量大幅增加，導致商業經營服務的市場競爭格外激烈。寶龍商業只有精準地對市場需求定位，并參考當前行業競爭趨勢，提供高質量的創新多元化服務，持續打造高端品牌形象，才能持續增長消費者流量，搶占更多市場份額，擴大管理版圖。