真正目標(biāo)是做土地銀行土地信托仍是“難啃的骨頭”？

今年以來(lái)，加快土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的政策信號(hào)不絕于耳。剛剛落下帷幕的中央農(nóng)村經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，重申引導(dǎo)和規(guī)范土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)。

就在一個(gè)月前，中共中央、[杭州瑞豐注冊(cè)香港公司]國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的意見(jiàn)》，提出健全土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記制度，用5年左右時(shí)間基本完成土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記頒證工作，鼓勵(lì)創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)形式。

目前處于探索階段的土地信托，各方對(duì)盈利模式和盈利空間態(tài)度不一；但從監(jiān)管層和業(yè)內(nèi)態(tài)度來(lái)看，大范圍推廣的可能性較小。

模式淺析

盤(pán)活土地經(jīng)營(yíng)權(quán)賦予了土地金融屬性，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可作為銀行抵押物進(jìn)行貸款，也可作為土地信托標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓收益權(quán)，將土地交給受托人經(jīng)營(yíng)管理。

土地信托的本質(zhì)是實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的所有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)的三權(quán)分離。也即農(nóng)民將農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)委托給信托公司，由信托公司尋找第三方進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，而由農(nóng)民享有相應(yīng)的收益。

2013年10月，中信信托在安徽省成立國(guó)內(nèi)第一只農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)信托計(jì)劃，拉開(kāi)了土地信托的序幕。

此后，北京信托、中建投信托、百瑞信托等信托公司相繼探路土地信托模式。

以北京信托的一單土地信托為例，2014年3月，北京信托在北京密云縣水樟村推出首單土地信托產(chǎn)品，該項(xiàng)目采用“財(cái)產(chǎn)權(quán)信托+資金信托”雙信托結(jié)構(gòu)。

水樟村將約1700畝農(nóng)地的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)通過(guò)股份經(jīng)濟(jì)合作社集中起來(lái)，由該土地合作社作為委托人成立財(cái)產(chǎn)權(quán)信托，委托北京信托管理土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，再由北京信托將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)給圣水櫻桃專(zhuān)業(yè)合作社經(jīng)營(yíng)，用于種植水果等農(nóng)作物。

北京信托后續(xù)成立與之配套的資金信托，為圣水櫻桃專(zhuān)業(yè)合作社提供專(zhuān)項(xiàng)資金支持，用于幫助其擴(kuò)大生產(chǎn)、規(guī)模化經(jīng)營(yíng)。

“真正目標(biāo)是做土地銀行。”一名中信信托人士對(duì)記者表達(dá)了中信信托的發(fā)展目標(biāo)。希望未來(lái)國(guó)家通過(guò)政策扶持大型信托進(jìn)行吸儲(chǔ)試點(diǎn)，吸收成本低的資金用于土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。

此外，隨著土地銀行收益權(quán)憑證大規(guī)模推行后，農(nóng)民的土地具備了金融屬性，可攜帶的收益權(quán)憑證是否可交易或抵押，為信托公司盈利以及盤(pán)活農(nóng)村創(chuàng)造了可能性。

利潤(rùn)空間有多大

處于探索階段的土地信托，其盈利模式尚不清晰。

按照上述中信信托人士的解釋?zhuān)壳安⑽聪蜇?cái)產(chǎn)委托人即農(nóng)民收取費(fèi)用，而是通過(guò)土地流轉(zhuǎn)發(fā)行信托產(chǎn)品，由后端資金注入土地流轉(zhuǎn)項(xiàng)目，為大型機(jī)構(gòu)投資者成立單一事務(wù)管理類(lèi)信托，從中收取手續(xù)費(fèi)獲得贏利。“骨頭再少，上面也有肉。”

那么土地信托這塊“骨頭”值不值得啃？一家排名前列的信托公司業(yè)務(wù)人士對(duì)說(shuō)：“土地信托對(duì)社會(huì)很有意義，但利潤(rùn)太薄了，我們不會(huì)做。”

這正好反映了土地信托最核心的收益問(wèn)題。

“土地信托沒(méi)法創(chuàng)造利潤(rùn)。”一名參與土地信托項(xiàng)目的信托人士向透露，管理費(fèi)用和信托報(bào)酬來(lái)源于土地增值和土地產(chǎn)出，要么出自農(nóng)民，要么來(lái)自土地運(yùn)營(yíng)商。

產(chǎn)出不穩(wěn)定，據(jù)其調(diào)研結(jié)果，土地信托一般能保證年化回報(bào)率8%，而這并非資金回報(bào)率，信托公司投入資金成本5%，剩下3%的利潤(rùn)點(diǎn)也不確定。“市場(chǎng)蛋糕太小了，現(xiàn)在尚處于探索模式的階段。”

該信托人士表示，信托公司初期涉足土地信托只能不計(jì)成本和回報(bào)。

土地信托可能是未來(lái)信托行業(yè)的一個(gè)熱點(diǎn)，但這條路能否走得通目前還不知道，要在探索中權(quán)衡成本和收益。

上述中信信托人士則預(yù)計(jì)，未來(lái)隨著利率市場(chǎng)化完全放開(kāi)后，大型金融機(jī)構(gòu)有避險(xiǎn)需求，土地流轉(zhuǎn)相對(duì)于其他信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小，可選擇投資集合類(lèi)信托，信托公司從中收取手續(xù)費(fèi)。

除了手續(xù)費(fèi)類(lèi)的直接收益，未來(lái)還存在著間接收益的空間。

中信信托方面表示，未來(lái)信托公司對(duì)農(nóng)業(yè)題材的資金發(fā)揮金融屬性進(jìn)行管理和處置。“盡管管理資金收取的手續(xù)費(fèi)很低，但畢竟也是贏利點(diǎn)。”此外，間接收益在于后端農(nóng)產(chǎn)品交易、物流等產(chǎn)業(yè)鏈的增值。

是藍(lán)海還是小眾市場(chǎng)？

今年以來(lái)，信托資產(chǎn)規(guī)模和業(yè)績(jī)?cè)鏊俪掷m(xù)放緩，告別了高增長(zhǎng)時(shí)代的信托業(yè)務(wù)模式亟待轉(zhuǎn)型。

在中央一系列加快土地流轉(zhuǎn)的政策鼓勵(lì)下，我國(guó)幅員廣闊的農(nóng)業(yè)用地亟待被盤(pán)活，土地信托模式能否發(fā)展成為信托業(yè)新的“業(yè)務(wù)藍(lán)海”？

從監(jiān)管層態(tài)度看，銀監(jiān)會(huì)主席助理?xiàng)罴也旁诔鱿?/SPAN>2013年信托業(yè)年會(huì)談及土地信托時(shí)表示，由于專(zhuān)業(yè)面廣且影響深遠(yuǎn)，土地信托還要研究得再深一點(diǎn)，并且得有這個(gè)資質(zhì)的公司，才允許去嘗試探索。

他以詩(shī)句“此花不宜凡夫采，留與蟾宮折桂人”影射土地信托的“高冷”。

中國(guó)人民大學(xué)信托與基金研究所執(zhí)行所長(zhǎng)邢成在接受記者采訪時(shí)也認(rèn)同監(jiān)管層觀點(diǎn)。

原因在于，信托公司開(kāi)展土地流轉(zhuǎn)難以獨(dú)立完成，需要與農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)公司合作，涉及到間接管理，信托公司無(wú)法做到主動(dòng)管理。

且農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)公司的管理水平和能力也一定程度上影響了項(xiàng)目收益，這也考驗(yàn)著信托公司對(duì)經(jīng)營(yíng)公司的管控能力和聯(lián)動(dòng)能力。

“目前多數(shù)信托公司不具備這些整合能力，同時(shí)，也不具備經(jīng)營(yíng)管理能力和間接管理能力。”邢成表示，極少數(shù)信托公司具備資源整合能力、具備專(zhuān)業(yè)人才以及與地方政府的溝通談判能力、土地經(jīng)營(yíng)公司合作能力。凡具備這些要素的公司，可做土地信托的嘗試和探索。

有鑒于此，土地信托模式可作小范圍的嘗試和探索。

除了上文提及的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)，邢成認(rèn)為，政策風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)以及與地方政府博弈的風(fēng)險(xiǎn)，這些非市場(chǎng)化因素是制約土地流轉(zhuǎn)信托的重要桎梏。

對(duì)于少數(shù)試點(diǎn)的信托公司而言，在探索過(guò)程中也存在較大的不確定性，尚未達(dá)到成熟而規(guī)范的程度。土地流轉(zhuǎn)項(xiàng)目的交易結(jié)構(gòu)和運(yùn)作流程非常專(zhuān)業(yè)，適合機(jī)構(gòu)投資者和專(zhuān)業(yè)投資者，非專(zhuān)業(yè)和個(gè)人投資者應(yīng)謹(jǐn)慎涉足。

在操作層面，土地信托流轉(zhuǎn)過(guò)程中也存在著障礙。

上述參與土地信托項(xiàng)目的信托人士表示，[北京瑞豐注冊(cè)香港公司]一是土地集中化問(wèn)題，由于土地信托需要將土地集中化經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致我國(guó)的丘陵、山地、水田地貌集中的省份或地區(qū)不在考慮范圍之內(nèi)。

二是農(nóng)民的意愿。他在調(diào)研過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，江浙發(fā)達(dá)省份的農(nóng)民一般不愿意交出土地，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)省份的農(nóng)民則合作意愿較強(qiáng)。