銷售規模排名全國第22位的上市房企——佳兆業正陷入更大的漩渦之中。
董事長辭任、大股東割讓股份、股價腰斬、貸款違約、合作伙伴撤資、拋售項目求生，一撥接著一撥的麻煩已經把這家公司逼至破產邊緣。
現在，佳兆業大量游離于“表外”的隱性債務風險也逐漸暴露，這家公司還需要安撫十余家已經對其失去信心、紛紛采取自保措施的金融機構。
據了解，包括平安信托在內的十余家信托公司、[青島瑞豐注冊香港公司]包括中信銀行在內的九家商業銀行、包括平安大華匯通、鵬華資產等多家基金子公司，都因佳兆業相關的融資產品而深陷其中。
在全國范圍內佳兆業項目共涉十余款尚未兌付的房地產信托產品，融資總額超過100億元。
其中，平安信托、華潤深國投信托、中融信托有多只產品深度卷入。
此外，外貿信托、華寶信托、新華信托、五礦信托、中誠信托、愛建信托、中鐵信托、興業信托等也各有合作產品。
其中，平安信托旗下一款投資于佳兆業的規模達25億元的信托產品，將于本月22日到期。
這些信托產品多數由佳兆業集團提供連帶擔保責任，但在佳兆業集團自身難保的情況下，連帶擔保有可能化為泡影。
盡管信托產品有項目公司股權作為質押物，并監管項目銷售回款資金，但一旦房地產公司資金鏈斷裂，其質押物的流動性風險將徹底暴露。
以現在的情形看，這些金融機構對佳兆業項目銷售資金能否被正常用于還款以及最終的兌付前景都產生了憂慮。
根據深圳中級人民法院公示信息，中信銀行深圳分行已向法院提出訴前財產保全申請，要求查封深圳佳兆業城市廣場和悅峰兩個項目。
據了解，這兩個項目正是近日佳兆業合作伙伴追討12億元合作資金的項目。
除中信銀行外，中國銀行深圳分行、華潤深國投信托等多家金融機構也申請“財產保全”。
這些案件的數量多達25起，其中單是中國銀行就涉及5起。
深圳中院的信息顯示，金融機構申請查封佳兆業的項目，不光位于深圳，還包括珠海、大連、惠州、蘇州等區域。這意味著，對于佳兆業償債能力的恐慌正在全國蔓延。
一位銀行系信托公司的高管稱，從2014年開始，信托公司對房地產信托業務已經開始謹慎收縮。
信托業務對融資的房地產企業資質要求審核異常嚴格：包括房地產行業排名前20名，僅限于上市房企，質押率低于50%，有銀行或者第三方的擔保等諸多具體要求。
佳兆業時下境況讓很多金融機構措手不及——之前“嫌貧愛富”的金融機構，對于已上市的大型房企的融資條件相對寬松，如今才會有這么多金融企業中槍，上述人士表示。
一位基金子公司人士還透露，房地產信托產品經常是“標的”套“標的”的模式，有些房地產信托產品的標的物屬于“受益權計劃”，或者交叉授信，無形中增加了杠桿，且容易產生連鎖反應。因此，佳兆業的所暴露的債務危機僅僅是冰山一角。
目前，佳兆業集團下屬的各地方公司包括佳兆業廣州南玻、天河項目、佛山順德金域天下項目、長沙梅溪湖項目、蘇州塔園路和黃橋項目等，均有大筆房地產信托融資處于存續期。
公開資料顯示，華潤深國投信托在2014年6月分別發行了鼎新130號、鼎新131號兩款產品，資金規模20億元，其中面向社會投資者募集的優先級部分共10億元。
資金投向是佳兆業位于蘇州的兩個項目。目前，華潤深國投信托已申請查封該項目。
外貿信托于2014年5月通過一款叫富祥25號的信托產品，投資了佳兆業長沙梅溪湖項目，首期涉資近9億元，總募資規模接近21億元。
盡管信托尚處在存續期，但外貿信托卻把該產品的相關信息從官網刪除了。
此外，除了在項目層面與信托公司直接合作，佳兆業還通過其管理的私募平臺——深圳市佳誠基金管理有限公司，發行了多支地產基金，投資于旗下多個項目，平安信托、四川信托、中融信托作為有限合伙人深度涉入。
其中，平安信托通過“平安財富-安鑫8號集合信托計劃”，投資于佳兆業深圳城市廣場城市更新項目。
盡管平安宣稱已退出投資，但界面新聞記者發現，其在該項目公司的20%股權仍然留存，并未被佳兆業回購。
平安信托還于2014年9月發行了一款名為“佳譽23號”的信托，規模6億元，投資于佳兆業大連的商業項目。
資料顯示，這筆融資以佳兆業集團的運營收入作為還款來源。
除此之外，平安還有一支名為“平安財富-翔園17號”的信托產品，用途是給佳兆業集團提供流動資金。這支產品于2014年4月成立，總投資規模不超過25.1億元，期限9個月。由此計算，這筆大規模的貸款也已接近到期日。
在“翔園17號”的官方推介資料中，甚至沒有看到任何抵押物的描述，唯一的風險控制就是佳兆業集團和其深圳公司的擔保。
這些信托或者借道私募基金的信托融資，基本采用“明股實債”的模式，大量游離于“表外”，并通過在項目公司占股，設置了約定收益和投資到期回購股權的抽屜協議。
根據佳兆業2014年中報，佳兆業總借款金額為297.73億元，截至2014年6月底，需要在一年內償還的短期債務超過60億元，而同期賬面現金、銀行存款為110.9億元。根據克而瑞監測數據，2014年佳兆業銷售額超過280億元。
佳兆業的賬面債務，加上游離于“表外”的信托融資、私募股權融資，其實際債務風險超出所想。
有市場觀察人士向記者表達了擔憂：在危機面前，這些潛藏的債務很可能集中浮出水面。
該人士強調，此前，在惠州房企光耀地產破產案中，繁重的表外負債，就是壓死駱駝的最后一根稻草。
在剛性兌付背景下，如果信托公司必須接盤項目，一般會把款項墊付給投資者，然后慢慢處理抵押物，但這是一個漫長的過程。
信托公司會與融資方先溝通和協調，[南京瑞豐注冊香港公司]提請財產保全只是迫不得已的最后一步。
一家與佳兆業有過合作的信托公司內部人士稱，佳兆業事件已足夠嚴重，金融機構可能都要面臨抉擇。
記者從佳兆業合作方人士處獲悉，目前正有一家央企洽談收購佳兆業。不過，對于債權人而言，該央企在其中扮演的是野蠻人還是白武士，尚未可知。
