房地產(chǎn)信托：預(yù)警再次響起業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為尚無(wú)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

2015年伊始，受累于相對(duì)疲弱的地產(chǎn)市場(chǎng)，此前信托市場(chǎng)上的“香餑餑”房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，卻再次響起警報(bào)聲。

近期，地產(chǎn)商佳兆業(yè)的危機(jī)也波及信托行業(yè)，[注冊(cè)香港公司程序]包括平安、華潤(rùn)、愛(ài)建信托在內(nèi)的數(shù)家信托公司均被曝有信托項(xiàng)目卷入其中。

而恒盛地產(chǎn)爆發(fā)危機(jī)牽連到了四川信托和中融信托，似乎再次向市場(chǎng)發(fā)出預(yù)警：地產(chǎn)業(yè)疲弱的現(xiàn)狀下，未來(lái)或有更多房地產(chǎn)信托個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)。

此前，由于房地產(chǎn)調(diào)控的影響，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道不暢，信托成為不少房企獲取融資的重要方式。

信托產(chǎn)品“剛性兌付”潛規(guī)則帶來(lái)的高安全邊際和市場(chǎng)化的資金成本，更使得房地產(chǎn)信托受到高凈值客戶追捧，使其在前幾年獲得了極為快速的發(fā)展。

從房地產(chǎn)信托存量數(shù)據(jù)來(lái)看，信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至2014 年三季度，信托資產(chǎn)管理余額達(dá)12.94 萬(wàn)億，其中房地產(chǎn)信托規(guī)模1.27 萬(wàn)億，占比9.77%。

得益于過(guò)去幾年信托行業(yè)的高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)信托規(guī)模從2010 年一季度的2,351.29 億元增至2014 年三季度的12,653.10 億元，增幅高達(dá)438.13%。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)天然帶有周期長(zhǎng)、投入大、高杠桿運(yùn)作等風(fēng)險(xiǎn)因素，疊加國(guó)家宏觀調(diào)控和行業(yè)周期波動(dòng)帶來(lái)的大環(huán)境擾動(dòng)，房地產(chǎn)信托成為目前為止風(fēng)險(xiǎn)最為頻發(fā)的信托產(chǎn)品類型。

融資方的不誠(chéng)信行為，信托公司盡調(diào)失職、風(fēng)控把關(guān)不嚴(yán)、錯(cuò)誤評(píng)估項(xiàng)目前景、投后管理失職，抵/質(zhì)押物價(jià)值高估，以及法律風(fēng)險(xiǎn)等因素，成為房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的共性原因。

與2014年類似，今年仍是房地產(chǎn)信托的兌付高潮年份，因此在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走弱的前提下，今年地產(chǎn)信托爆發(fā)個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)的可能性很大。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014四季度到2015全年，集合資金房地產(chǎn)信托預(yù)計(jì)到期總規(guī)模為3282.95億元，其中2014年四季度530.40億元、2015年一季度 526.11億元、二季度575.21億元、三季度621.91億元、四季度573.69億元。

事實(shí)上，面臨市場(chǎng)環(huán)境的變化，信托公司也已開(kāi)始收縮其房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的規(guī)模。記

者采訪的多位信托業(yè)內(nèi)人士均表示，從2014年起信托公司對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的態(tài)度就已發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

“不僅慎選交易對(duì)手，更對(duì)產(chǎn)品形態(tài)、項(xiàng)目所在城市甚至所處地塊嚴(yán)格限定。”滬上某信托公司副總經(jīng)理向記者坦言。

房地產(chǎn)在未來(lái)一定不是香餑餑，其高增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，因此信托公司也在調(diào)整策略；業(yè)內(nèi)的共識(shí)是不做三、四線城市項(xiàng)目，僅與地產(chǎn)龍頭企業(yè)合作，風(fēng)控嚴(yán)格一些的公司甚至只愿意與大型上市房企合作。

值得關(guān)注的是，盡管自2014年以來(lái)，房地產(chǎn)信托已成為信托業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的“高危地區(qū)”，但信托業(yè)內(nèi)人士均表示目前出現(xiàn)的僅僅是個(gè)案類事件，房地產(chǎn)信托尚無(wú)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

“從此前出事的地產(chǎn)信托項(xiàng)目來(lái)看，最后信托公司都通過(guò)項(xiàng)目出讓等資產(chǎn)處置方式完成了信托本息的安全兌付。而且目前信托公司也都加強(qiáng)了風(fēng)控手段，加之大眾對(duì)于住房的剛性需求依然存在，因此我們認(rèn)為整個(gè)房地產(chǎn)信托發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性很小。”某信托公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人坦言。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2013 年底，[注冊(cè)香港公司費(fèi)用]全行業(yè)計(jì)提的信托賠償準(zhǔn)備金已達(dá)90.60億元，可以覆蓋200億元問(wèn)題資產(chǎn)的45.30%；全行業(yè)凈資產(chǎn)高達(dá)2555.18億元，是200億元問(wèn)題資產(chǎn)的12.78倍。

當(dāng)前信托公司的增資潮一直在持續(xù)，加上信托業(yè)保障基金的成立，相當(dāng)于信托公司不斷增加的資本金和整個(gè)信托行業(yè)正不斷提升的風(fēng)險(xiǎn)消化能力在為房地產(chǎn)信托可能爆發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)提供“防火墻”。