信托計劃作為LP（有限合伙）參與房地產投資屢見不鮮，但由信托公司獨立運營管理的地產并購項目尚為個例。
日前，中融信托低調成立“長河盛世1號集合信托計劃”，所投向的“中融長河一期基金”，由中融信托旗下全資子公司中融長河資本運作，對項目公司100%股權進行收購，并由中融信托及子公司主動管理。
“房地產直投是公司轉型的方向之一，[天津瑞豐注冊香港公司]也符合監管層關于設立子公司做專業務的大方向。”中融信托內部人士表示。
傳統的房地產融資模式漸衰，項目選擇越來越謹慎的信托公司，在房地產業務模式上開始轉型探索。
首個并購項目：玩轉子公司
“長河盛世1號”交易結構中，信托計劃所募集資金將以受托人名義認購“中融長河一期基金”的LP（有限合伙人）份額，資金最終用于支付購買標的資產的交易價款。
產品說明書顯示，預計產品總規模約為8億元，分期發行，每一期信托份額存續期1年，滿1年可贖回。信托資金的退出來源為基金其他LP認購的資金及項目公司的銷售收入。
“設立信托計劃，以LP身份認購房地產投資基金份額，參與股權投資的模式并不少見。”一位信托行業研究員對理財周報記者表示，“這類產品的重點是所投基金，信托計劃多為募資通道角色，交由基金設立的項目公司管理。”
值得注意的是，中融信托在這里的角色并非只是資金提供方，信托計劃所認購的基金仍由中融信托及其子公司主動管理，這在同類產品中并不多見。
該產品認購標的“長河一期基金”將直接注冊設立項目公司，由項目公司購買標的資產。
最終收購標的為上海遠運投資管理有限公司，該公司是協信集團旗下專為開發建設“中環協信天地”項目設立的項目公司。
收購之后，項目公司100%股權將由上海赟峰投資合伙企業（GP）所持有。
工商資料顯示，上海赟峰投資由中融長河資本和上海長昆投資管理公司共同設立。
其中，長昆投資是中融長河資本的全資子公司。由此，中融長河資本即為項目的實際控制人。
產品資料亦顯示，該基金所有投資決策由長河資本根據中融信托直投委員會決議作出，日常經營管理及資金劃轉行為由中融信托配合監管。
中融長河資本成立于2014年，注冊資本5000萬元，中融信托的PE子公司中融鼎新投資管理有限公司為其全資股東。
長河基金總規模10億元，存續期限為5年，包括投資期3年，退出期2年，基金預計以整體出售或散售物業的方式退出。
轉型直投：收益、風險之考
中融信托內部人士對記者表示：“房地產直投是公司轉型的方向之一，主要通過全資孫公司長河資本來運作，也符合監管層鼓勵信托設立子公司做專業務的大方向。”
資料顯示，中融長河資本是中融信托旗下全資地產并購基金，專注于國內一二線城市核心區位的優質寫字樓、商業零售及住宅項目的并購和投資。
中融信托在官網對房地產信托的介紹中顯示，目前公司已組建了專業化的房地產信托團隊，以拓展房地產開發項目及優質物業的信托投資。
早在2012年12月，中融信托曾與協信集團合作，發行股權投資產品“融信星光2號集合資金信托計劃”，募集優先級資金10.6億參與同地塊開發。
信托資金以股權投資方式投入項目公司，持有項目公司90%股權。
“該項目中明為股權投資，但實質與普通房地產債權融資無異，項目公司的運營仍由協信集團完成，并承擔連帶擔保責任，信托公司只在董事會中以出資比例對應投票權。”一位接近該產品的人士坦言。
據統計，2014年中融信托發行了70款集合房地產信托，其中股權投資類房地產為18款。
“可以說以前的股權投資項目都是信托融資層面的，長河項目是中融第一個真正意義上的房地產投資產品。”上述內部人士表示。
前述研究人士認為，信托公司雖熟悉房地產融資，但對物業項目的管理經驗并不充足，做直投風險和收益同增。
收益方面，與類似產品多僅取得LP投資收益及0.5%信托報酬不同，首先中融將從長河基金中獲取的報酬包括實收資本2%/年的基金管理費。
另外，根據中融信托對回報的測算，整售情況下，項目整體內部收益率（IRR）為19.68%。基金層面，LP收入約2.19億元，GP收入約0.98億元。
基金收益分配上，在投資人收回實繳出資額并按8%的年化收益率實現優先回報的前提下，長河資本將獲得超額收益20%的分成。
風控方面，除持有項目公司100%股權外，在長河一期基金中，GP注冊資本100萬元，長昆投資作為SLP認購900萬元，兩者合計1000萬元作為風險隔離，承擔無限連帶責任。
中融信托在項目介紹中表示，交易期協信地產本身出現短暫動蕩，項目得以低于可比物業25%-30%的收購成本鎖定交易價格。
而通過信托計劃募資只是長河基金的資金來源之一，此外還計劃引入銀行并購貸款，經營物業貸款等成本相對較低的資金。
房地產機會
在多位業內人士看來，房地產為信托深耕領域，資產易于評估，退出方式較為清晰，雖陸續有風險事件發生，仍是信托公司青睞的領域。
轉型之機，信托在房地產業務也在謀求更為深入的參與。商業物業、旅游地產、養老地產都是思考的方向。
相比后兩者，隨著REITs的逐步放開，商業物業更能看到前景。
同時，信托的房地產并購的機會也在增加。
據統計，2013年中國市場全年共完成并購1232起，其中房地產行業排名第二，涉及案例148起，較2012年上升48%。
而截至2014年前11個月，中國并購市場已完成交易1610起，房地產行業以166起案例、總體占比10.3%位列第一。
房地產行業的不景氣導致業內洗牌加速，這一現象還將在房地產調整期持續。
此外，根據記者了解，[寧波瑞豐注冊香港公司]亦有大型信托公司通過自有資金進行商業物業收購，以期REITs開放后，以上市方式退出。
中融信托內部人士亦表示，未來長河資本所做的不會局限于此，REITs、海外業務等都將是長河資本的發展方向。
