REITS是一種以發行收益憑證的方式匯集特定投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金，其特點在于收益主要來源于租金收入和房地產升值。
截至2014年，[青島瑞豐注冊香港公司]全球共27個國家有上市REITS市場，共有783只REITS產品在公開市場進行交易。
目前，全球REITS總市值已超過1.3萬億美元，2003年～2013年市場年均復合增長率15%。
近日，中國證監會網站公告顯示，萬科與鵬華基金公司旗下“鵬華前海萬科REITS封閉式混合型證券投資基金”于4月22日被證監會受理。業內認為，這是內地版公募房地產投資信托基金啟航。而萬科很可能成為內地首個公開發行首只公募REITS的房地產企業。
此前內地只有越秀、開元、金茂等企業繞道港交所發行H股REITS或商業信托，而去年中信證券開發出兩只私募領域的REITS實現此類產品在私募領域破冰。若是鵬華前海萬科REITS破冰，將成為內地首個公開發行的房地產公募REITS。
目前，鵬華前海萬科REITS并未對外公布其產品詳情，也無從知道其收益率等具體情況，僅能從基金名稱了解到標的位于前海。
“萬科此次希望后續商業項目上以更積極的模式來加快資金回籠。對于萬科來說，其品牌效力比商業項目的運營經驗更值錢，此類合作預示后續萬科商業項目擴張或嘗試輕資產模式。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示。
租金回報率或制約前景
不過，由于目前房地產租金回報率較低，部分業內人士對于此基金未來的回報率有所質疑。
“目前沒有具體條款，所以無從知道基金的細節，對于租金收入如何核算并無了解，對基金未來發行的前景不太好評估。”廣州一位券商高層表示。
此前，廣東省流通業商會執行會長黃文杰認為，REITS對于商業地產的租金回報率有要求，按境外REITS的要求，年租金回報率至少要達3~5個點。內地由于貸款利率比較高，要想順利推動REITS，物業本身的租金回報率不能低于8%。
但是這個租金回報率在內地的房地產市場很難達到。
按照以往中信和越秀的模式，對于租金回報率這一塊一定會做技術性處理，“把租金提高，把成本估值降低，顯得租金回報率就高了，這樣才足以覆蓋還款來源。”
業內觀點：REITS或成為內地房企主要融資渠道之一
REITS這種融資手段放開，將有利于房地產市場化融資，也有利于滿足中小投資者投資房地產的需求以及機構投資者需求，“可以想象，后續有公司會跟進這種融資手段，REITS可能成為內地房企未來兩三年最主要的融資渠道之一。”上述券商高層表示。
黃文杰此前也認為，在目前的商業地產融資相對不暢的情況下，如果REITS能夠放開，“內地的商業地產肯定愿意以這種渠道去融資。能讓商業地產開發商或者所有者迅速回籠資金。”
今年3月，在萬達商業年報發布會上，執行總裁曲德君便表示，REITS是其一直在努力的項目，只要時機成熟便會啟動。
“目前內地融資環境逐漸放松，[南京瑞豐注冊香港公司]房地產企業目前更多地將融資的方向轉移到了內地市場。”中原地產首席分析師張大偉表示。 
