房地產(chǎn)下滑引發(fā)居民資產(chǎn)重配。在此背景下，房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)資管項目的兌付壓力日益加大。
中小型地產(chǎn)商發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品面臨的問題最突出。由于房地產(chǎn)項目多位于三四線城市、開發(fā)商規(guī)模小等原因，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理計劃的風險甚至比信托產(chǎn)品更大。
長城新盛信托的[深圳瑞豐注冊香港公司]“長城新盛·財富3號寧波新金和股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃”無法按期兌付。位于北京市大興區(qū)的房地產(chǎn)投資專項資產(chǎn)管理計劃也出現(xiàn)兌付問題。本應(yīng)于今年1月到期的“新華·萬邦壹號資產(chǎn)管理計劃”至今仍無法兌付本金和收益。
信托項目資金緊張
長城新盛信托公司近期發(fā)布“關(guān)于寧波新金和項目有關(guān)情況的公告”稱，“長城新盛·財富3號寧波新金和股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃二期”的股權(quán)收益權(quán)回購款498萬元于2015年4月23日到期。融資方寧波新金和投資有限公司因“金和系”公司自身經(jīng)營等原因，目前尚未向本信托計劃支付上述股權(quán)收益權(quán)回購款。因此預(yù)計本次將無法按時向投資者分配本期信托收益。
長城新盛信托2013年8月1日和2013年10月23日分別成立“長城財富3號寧波新金和股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃一期”和“長城財富3號寧波新金和股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃二期”，募集資金總規(guī)模2億元。用于購買新金和投資對旗下兩家目標公司(寧波金和新材料股份有限公司和寧波科博特鈷鎳有限公司)所持股權(quán)(20%和100%)的股權(quán)收益權(quán)后，由新金和投資對兩家企業(yè)進行增資擴股，企業(yè)將該筆資金用于補充公司日常流動資金。
“金和系”公司實際控制人為陳韶峰，旗下除了金和新材料和科博特經(jīng)營主業(yè)鋰電池正極材料生產(chǎn)和銷售外，另有寧波璟月灣旅游置業(yè)有限公司(簡稱“璟月灣”)開發(fā)璟月灣別墅地產(chǎn)項目,并向長城新盛信托提供璟月灣土地和在建工程作為抵押擔保。
由于房產(chǎn)市場低迷,“金和系”旗下璟月灣項目的建設(shè)和銷售進度也受到影響。從2014年起銷售額大幅下滑，從而導致其工程建設(shè)和費用基本全依賴鋰電池正極材料板塊輸送現(xiàn)金流。而鋰電池正極材料板塊本身的經(jīng)營特點和受目前經(jīng)濟形勢影響，導致預(yù)付賬款和應(yīng)收賬款增加，凈現(xiàn)金流無法支撐璟月灣項目的建設(shè)，造成違約情況的發(fā)生。
長城新盛信托方面稱，2014年12月3日以信托糾紛為由向上海市第二中級人民法院提起對新金和投資、陳韶峰、徐波、金和新材料、科博特、璟月灣及董亞飛的訴訟, 并于2014年12月9日完成對“金和系”相關(guān)資產(chǎn)的訴中保全。查封凍結(jié)資產(chǎn)中，璟月灣項目酒店土地面積5.3萬平方米、在建工程建筑面積8.5萬平方米；璟月灣項目住宅土地20萬平方米；新金和投資100%股權(quán)；金和新材料55.18%股權(quán)；科博特100%股權(quán)。
“我司一方面將加快司法訴訟程序，通過訴訟途徑保障信托計劃的安全；另一方面通過繼續(xù)督促金和系公司履行合同義務(wù)，或?qū)ふ业谌浇颖P，以保證對委托人收益的安全�！遍L城新盛信托向投資者解釋道。
有投資者反映，信托公司2014年12月提起訴訟，但當時并沒有和投資者溝通這一信息。2015年2月1日，一期產(chǎn)品應(yīng)該付息時也沒有向投資者說明。直到2月16日才向投資者發(fā)送加密文件。期間也沒有召開受益人大會，錯過對樓盤降價處理的時機。
風險面擴大至資管產(chǎn)品
今年以來, 平安信托-翔園17號，因佳兆業(yè)資金鏈已經(jīng)斷裂出現(xiàn)兌付危機；長城信托-長城財富3號因融資方自身經(jīng)營原因，出現(xiàn)違約；新華信托-匯源6號房地產(chǎn)信托，因銷售進度出現(xiàn)問題而延期。從實際爆出風險的信托產(chǎn)品看，自2013年開始，信托產(chǎn)品風險事件已經(jīng)從前期主要集中在礦產(chǎn)資源和房地產(chǎn)領(lǐng)域，逐步蔓延至其他產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。
而券商和基金子公司等機構(gòu)發(fā)行的房地產(chǎn)資管計劃也頻頻暴露風險。據(jù)了解，一家基金子公司發(fā)行的大興項目也已無法按時兌付。這一家基金子公司的房地產(chǎn)投資專項資產(chǎn)管理計劃盡職調(diào)查報告顯示，項目融資方為北京亞奧先科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該公司成立于2000年11月21日，注冊資本為1000萬元，法定代表人為謝佳莉，主要經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，實際控制人為徐曉明。
亞奧先科已經(jīng)獲取大興項目一期A地塊土地證，并已全部繳納土地款。亞奧先科希望與基金子公司開展融資合作，以正常推進其項目后續(xù)開發(fā)建設(shè)�；鹱庸舅技馁Y金通過銀行向融資方發(fā)放委托貸款，融資方以項目土地及在建工程作為還款抵押擔保、融資方股權(quán)作為質(zhì)押擔保，同時融資方實際控制人承擔連帶保證責任。
由于房產(chǎn)銷售不暢，這一項目至今無法兌付投資人的本金和收益。
無獨有偶，由新華(山東)房地產(chǎn)交易中心擔任管理人的新華·萬邦壹號資產(chǎn)管理計劃A類原定于今年1月份到期，但至今投資者無法收回本金。
新華·萬邦壹號資產(chǎn)管理計劃資金以債權(quán)方式投資于項目方，具體用于補充項目公司“萬邦-翰林郡”項目二期工程建設(shè)所需費用。濟寧玉翰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將其持有的55463.38平方米萬邦·翰林郡核心區(qū)住宅用房、商業(yè)用房、土地使用權(quán)為該計劃提供抵押擔保。濟寧玉翰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的全部股東以其100%股權(quán)提供質(zhì)押擔保, 并本人及其配偶為該計劃還款提供無限連帶責任擔保；上海玉翰房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司、臺州萬邦置業(yè)有限公司及公司的實際控制人及其配偶為本計劃還款提供無限連帶責任擔保。
今年3月，新華(山東)房地產(chǎn)交易中心向投資者發(fā)布“情況說明”稱，由于“萬邦- 翰林郡”項目銷售進度低于預(yù)期，致使資管項目資金使用人濟寧玉翰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的償債能力發(fā)生風險，導致資管計劃無法按預(yù)期兌付。管理人向濟寧市中級人民法院提起訴訟，要求濟寧玉翰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司償還借款并支付利息、罰息和違約金，并訴請擔保方履行擔保義務(wù)。
至今案件仍在審理當中，資管計劃無法正常兌付。
小型開發(fā)商仍處“嚴冬”
除了房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境不景氣外，資金持續(xù)從樓市流向股市也是導致房地產(chǎn)市場風險暴露的重要原因。
從2014年下半年開始，眾多資金就開始陸續(xù)從樓市流向股市。某城商行的支行行長介紹，兩年期以上的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品根本賣不出去。后續(xù)資金的難以為繼，讓房地產(chǎn)信托等相關(guān)產(chǎn)品的風險提前暴露。
此前已有媒體報道稱，2014年以來發(fā)行的大量資管類房地產(chǎn)的產(chǎn)品中，超過一半投向三四線城市。并且在融資方中，基本沒有全國百強開發(fā)商。上海一位地產(chǎn)基金人士提醒，2014年起，由于供應(yīng)量過大，融資成本升高，中小開發(fā)商三四線城市項目正是樓市風險“地雷”最密集的地方。而貸款資金規(guī)模、拿項目能力、資金成本的不同，使得銀行、信托、資管、私募四類機構(gòu)，對應(yīng)的開發(fā)商實力基本都是由高到低，逐層遞減。
中原地產(chǎn)的研究報告認為，全國以一二線城市與三四線城市劃分的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)兩種完全不同的走勢：經(jīng)濟發(fā)展不均衡、公共資源不均衡、產(chǎn)業(yè)布局不均衡、人口不均衡、庫存不均衡、成交量不均衡、政策作用不均衡、房價上漲不均衡。4月以來，一二線城市的成交提升幅度明顯，而三四線城市則較為低迷。一線及二線城市4月前26日的成交量較3月同期分別上升27%、13%，而三四線城市則下降26%�？梢姡瑯鞘行抡䦟Σ煌鞘械挠绊懖顒e顯著，市場供求基本面堪憂的三四線城市對于政策的反應(yīng)冷淡。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，雖然從市場周期看，三四線過高的庫存壓力，會導致這些城市走出泥潭的難度非常大，但從環(huán)比看，對于大部分房企來說，2015年都會比2014年相對樂觀。
整體看，[青島瑞豐注冊香港公司]從2014年9月30日開始的連續(xù)多輪房地產(chǎn)政策密集出臺，疊加股市轉(zhuǎn)牛，房地產(chǎn)企業(yè)也開始從股市融資。樓市政策密集出臺也令市場對后市更加樂觀，上市房企為了搶占市場份額，自然愿意在當下股市火熱的情況下，定向增發(fā)募集資金，為未來發(fā)展做好資金準備。
但三四線城市項目、小型開發(fā)商最艱難的日子還未過去。
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