2012年，恒盛地產宛如暗夜行路。
雖然領頭人張志熔和美國證監會就內幕交易一事達成和解，但恒盛地產的資金和負債問題再次被拎出。
據《香港信報》10月22日引述市場消息報道，[注冊香港公司好處]恒盛地產因此前債券發行受阻，已于兩個月前以地產項目作抵押，向香港一位銀行家借貸20億港元，年息高達20%。
隨后，恒盛地產發布澄清公告，稱相關報道失實，集團并無獲得、亦無進行任何討論以獲得貸款。在采訪中，恒盛地產相關高層也對記者否認了以上消息，亦明確表示公司此前無發債融資動作，高利借貸更無可能。
但是，不可不見的是：因為資金緊張，恒盛地產多個項目停工，前期推出了近8折的團購優惠，在今年甚至搞過“五折特價房”銷售策略。
短期債務纏身
招銀證券在最近一份報告中指出，截至今年上半年，恒盛地產的凈負債比率從2011年底的68.8%輕微上升至2012年6月的69.2%，而同期短期債務占借貸總額153億元的65%，約100億元。值得關注的是，恒盛地產目前手頭現金僅為34億元。
而早在7月底，摩根大通亦曾提醒，今年第三季度恒盛地產將有一筆12億元的信托貸款到期，第四季度還將有一筆2.95億美元離岸銀行貸款需要償還。
“我們對短期債務的償還能力有點擔心。”招銀證券分析師稱，因此，恒盛地產必須努力改善債務到期的問題。對此，恒盛地產首席財務官姜永進解釋，今年底恒盛地產到期的短期債務涉40億元，較年初的93億元大幅下降。目前短期債務比例超過60%，預計年底前該比例會降至低于50%。
“此外，公司還會將總負債控制于150億元水平，而長遠會將資產負債比率降至低于60%。”姜永進說，希望到年底，財務結構有比較好的改善。
不過對于姜永進所指的再融資安排，市場面的表態并不樂觀。上述香港報道援引市場消息稱，早前因恒盛主席張志熔卷入中海油收購加拿大油公司的內幕交易案，令旗下公司的借貸利率上升。
今年7月27日，美國證監會調查指出，有多個賬戶涉及提前獲取中海油對加拿大尼克森公司收購的內幕消息，并在紐約股票市場上操作，非法獲利。隨即恒盛發布公告表示，該公司主要項目及投資活動的決策一直由董事會集體決定，此事不會影響公司運行。但摩根大通把對恒盛的評級由“中性”降至“減持”，并削目標價 13%至1元。
“張志熔的不當行為不僅連累兩家上市公司的行內聲譽，還會讓兩家上市公司在談生意或簽約的過程中遇上困難。”香港獨立股評人David Webb說。恒盛地產受到的沖擊尤為嚴重。上述香港媒體報道稱，在張志熔卷入內幕交易案后，評級機構大大調低恒盛評級，進而延遲了恒盛此前發債進程和銀團貸款項目。而且，恒盛的融資成本也被迫提升，這也不斷推高負債水平以及償債風險。
對此，恒盛地產董事會副主席丁向陽再度否認稱：“最近的公司運營，包括債務結構的調整，我們都在按照計劃有條不紊地推進。從公司的角度來說，并未受到內幕交易事件負面影響。”
多個項目停滯
尋找有效的融資途徑，一直是恒盛地產的頭等大事。
“資金鏈緊繃，是恒盛地產迫切需要融資的最主要原因。”輝立證券分析師范國和告訴時代周報記者稱，在過去短短幾年間，恒盛地產在全國各地攻城略地，這造成了巨大的資金缺口。
事實上，為了融資，早在2007年10月，恒盛地產就準備進行IPO，由高盛集團和D.E.Shaw幫助其在香港上市。作為代價，恒盛地產向D.E.Shaw(美國一家對沖基金)、高盛和德意志銀行求助，提供利率為23.5%的過橋貸款約5億美元。
2008年6月，恒盛地產曾在香港啟動路演，并計劃于當年7月中旬上市，融資約10億美元，以資產凈值折讓50%定價。但后來由于股市萎靡而被迫放棄，但上市失敗已令本金和利息在2009年6月時已累計達到7.1億美元。
彼時，恰逢恒盛地產旗下的尚海灣豪庭遭遇外資投資者退房，100多套近9億元的豪宅“訂單”遭撤銷。這對資金本來就很緊缺的恒盛地產來說，無疑雪上加霜。
上海實業控股有限公司(以下簡稱“上實控股” )在此刻登場，其發布一則公告透露，已與恒盛地產達成一系列協議，擬以20億元的價格收購尚海灣豪庭項目4棟在建樓盤。3年后，恒盛地產有權通過旗下子公司回購此項目，其間上實控股有望獲得股權收益9億元。
這一投資協議，被外界認為是變相抵押借款。3年間9億元的溢價，是恒盛地產為緩解資金壓力不得已之舉。張志熔憑借這種方式使恒盛渡過難關，在2009年成功上市。
不過上市至今，恒盛地產似乎從未真正擺脫缺錢的狀態，而公司也一直通過“借新還舊”的方式不斷化險為夷，其中最為關鍵的一項是，與上實控股協議三年到期后，恒盛地產不得不又通過新的境外融資安排才完成對項目權益的回購。
2010年 10月，恒盛地產完成3億美元、13.00%利率優先票據發行，票據的利率遠高于同期銀行貸款利率。此外，在2010年，恒盛地產還嘗試借道信托，為旗下 “恒盛南通尚海灣項目”進行股權融資。江蘇信托于2010年10月9日發起成立的“南通恒盛煒達股權投資集合資金信托計劃”共籌集16.7億元。
根據相關協議，恒盛地產須在信托到期時回購江蘇信托持有的相應權益，其中回購公眾投資者手中持有的信托，恒盛地產除了需要支付公眾投資者相應的認購金額外，還須支付認購金額16%-17%的利息。該信托即將于今年10月到期。
資金的緊張，令恒盛地產旗下多個項目處于停滯狀態。有報道披露稱，2009年，恒盛地產曾以19.7億元收購的南京三汊河項目，至今仍未開工；2011年，恒盛地產以6.6億元收購江蘇演藝文化產業股份(下稱“江蘇演藝” )54%股權，并號稱將投資250億元開發南京創意文化產業基地。該項目至今尚未開展實際業務；此外，恒盛地產旗下的南通熔盛大廈，由一幢52層高寫字樓和一幢48層高五星級酒店組成，原定2011年12月竣工，但項目至今只建成3層，并已停工半年。對此，恒盛地產方面并未過多回應。
降價跑量為先
一旦減速，對債務利息的議價能力也將不斷下降，從而陷入舉新債還舊債，債務利息成本越來越高的惡性循環，最后高昂的融資成本，極有可能成為壓倒房企的一座大山。
恒盛地產的最新月報數據顯示，今年1-9月份，公司累計實現房地產銷售額89.0億元，累計實現銷售面積104.1萬平方米。按全年130億元銷售目標計算，目前僅完成68.55%。按照恒盛地產在年中報告中對下半年市場的解讀：房企加快銷售與現金回流仍是市場的主旋律，降價跑量仍是王道。
事實上，為加快資金回籠，恒盛地產旗下部分項目自2011年起，就已高舉降價大旗。
據了解，位于北京大興的恒盛小鎮藝墅、合肥的恒盛皇家花園、哈爾濱的恒盛皇家花園等項目今年均推出低首付、特惠價、團購促銷等降價或變相降價活動，以吸引購房者。
而位于上海徐匯濱江板塊的尚海灣項目為了加快銷售，繼前期推出近8折的團購優惠，在今年甚至搞過出奇的“五折特價房”銷售策略。
不過對于樓盤降幅，[瑞豐注冊香港公司]恒盛地產管理層卻采取了保守的態度。“上半年我們對一些項目做了這樣的調整，比如說上海的尚海灣，這個樓盤取得了比較好的銷售成績。”恒盛地產執行副主席程立雄稱，下半年我們會有20個項目在銷售，150萬平方米的推貨量，這150萬平方米中大部分是剛需產品，而且前期定價都是比較合理，銷售也比較理性。所以，降價方面的空間不會很大。
另據消息指出，在恒盛地產所有土地儲備中，19.6%位于一線城市，其余80.4%位于二、三線城市。但事實上，二、三線城市的項目至今尚未能為公司貢獻有力的銷售收入，相反造成巨大的財務負擔。恒盛地產計劃出售旗下位于南通、無錫及天津的地產項目，借以回籠資金。但由于這些項目并非處于核心地段，故市場反應不佳。對此，恒盛方面未予置評。
丁向陽僅稱，年底前會爭取完成全年目標130億元，下半年150萬平方米的推貨量，只要去化率65%以上，我覺得就能夠完成全年的目標。
