調控政策高壓下房地產行業現狀:
受房地產調控政策影響,[注冊香港公司咨詢服務] 銀行信貸收緊,房地產開發投資資金來源中自籌資金占比穩步提高。2012年12月房地產成交量延續反彈趨勢,帶動“國房景氣指數”持續反彈。全國百城(新建)住宅平均價格自2012年6月止跌后連續7個月環比上漲,預示房地產市場正逐漸走出底部。
房地產信托逆周期發展:
2005年以來房地產信托新成立規模重心不斷上移,GDP增速則仍于下行趨勢,房地產信托規模呈明顯的逆周期特征。房地產信托逆周期發展原因:
由于銀行信貸的親周期性,經濟順周期時銀行等主流金融機構會出現群體性多貸現象,而房地產信托由于資金成本較高,缺少發展的主流空間;在逆周期時期,主流金融機構則出現群體性拒貸現象,房地產信托作為房地產開發投資資金來源之一,被動獲得階段性發展機會。
房地產信托現狀與發展趨勢:
房地產信托投資主要有債權、股權、夾層、特定資產收益權模式。房地產信托成立規模在經歷前期的高速發展后,2012年維持在較低水平,收益率也逐步回落跌破10%。據我們測算,2013年房地產信托兌付規模將達2847.9億元,僅二季度就達1247.6億元,兌付壓力較大。
相較96538億的新增房地產開發投資資金總額,新增房地產信托資金規模占比較小,對房地產行業資金支撐力度非常有限。我們認為衡量房地產信托資金規模變化趨勢,首先考慮銀行信貸的松緊程度,其次考慮銀監會對房地產信托的監管政策。
房地產信托產品的風險分析與處理手段:
房地產信托產品的風險主要考慮融資方的資質與實力、[注冊香港公司機構服務] 信托公司的管理能力、風險控制能力與股東背景以及房地產信托的風險控制措施。
房地產信托風險處置手段首先是地產商籌資自救,其次是信托公司風險處置,措施通常包括借新還舊或展期,資產管理公司、房地產基金或其他信托公司接盤,司法拍賣抵押物與自有資金接盤,在監管層提倡市場機制化解兌付危機背景下資產管理公司接盤預計會成為主要趨勢。
