2009年猛增的房地產信托發行量，對開發商來說，終于成了一筆不得不還的巨債。期限一般為1-2年的房地產信托產品，從今年9月開始到了兌付期。還債，成了開發商近期最重要的事。
盡管銀監會是否調查綠城信托業務仍撲朔迷離，[在蘇州注冊香港公司服務]但9月份以來銀監會進一步嚴查房地產信托似乎是要為全面叫停房地產信托業務埋下伏筆。
10月13日，接近銀監會的消息人士稱，政策層目前暫停審批所有類型的涉及房地產的信托業務，其中也包括信托公司6月份以后普遍變通的股權類信托業務和房地產基金業務。
房地產資金繃緊、負債率高企，整個市場的高風險也在進一步凸顯著房地產信托的風險，而另一方面，信托之路完全堵死，也無疑關上了大小開發商的融資大門。
信托之路疑被全面堵死
6月底以來，銀監會就進一步加深了對信托行業的監管，對房地產信托業務實施“逐一審批”，債券融資類房地產信托被暫停。
而10月13日起，多家信托公司突然接到消息稱，銀監會將不再審批信托公司所有涉及房地產的業務，其中也包括信托公司6月份以后普遍采用的股權類信托業務和房地產基金。
銀監會從今年6月底對房地產信托業務進行“窗口指導”，要求對于中融信托、平安信托、中信信托等前20家房地產信托業務規模比較大的信托公司開展和房地產有關的業務需提前報備，業內當時稱此為“逐一審批”;而對其他非重點信托公司，則仍要求適當控制房地產信托業務的節奏和總量。
“實際上當時銀監會就已經在警惕信托行業的風險，此舉也是部分叫停了房地產信托業務，至少6月份以來暫停審批了前20家房地產信托業務規模較大的信托公司的債券融資類房地產信托業務。”民生銀行一與多家信托公司有過業務接觸的內部人士告訴記者。
銀監會的“逐一審批”確實起到了一定作用。7月份開始，新發行的房地產信托已經大幅下降。用益信托工作室數據顯示，房地產信托發行規模從7月的236.72億元降至8月的186.19億元。而據記者了解，某信托業務規模很大的信托公司自7月份以來未審批一個房地產信托業務。
不過，7月份以來，雖然此前信托公司普遍采用的債券融資類房地產信托業務幾近絕跡，但是，信托公司卻改道股權類信托和房地產基金。
風險引起監管層警惕
而令銀監會進一步加碼對信托行業監管的主要原因，則是股權類信托和基金型信托的規模正在加大，風險也在加大。
據統計，2011年9月19日到25日發行的產品中，融資規模最大的仍是房地產信托，7款產品共募資14.72億元，占總發行規模的50.41%。據記者查詢，其中多為股權質押類信托。
據悉，股權類信托即信托公司為了規避銀監會對銀行信托融資的監管，以股權投資者的形式操作房地產信托，與開發商達成回購協議，即開發商將在項目完工之后購回股權，股權類信托交易通常以土地和項目作為抵押。7月份以來，股權類信托業務膨脹較快。
據業內分析，股權類信托交易看似投資風險較小，但在實際操作中，一旦開發商無力付款，信托公司很難訴諸法律得到土地抵押，因為同一土地或項目也被用做其他類型融資的抵押，比如銀行貸款，而銀行對此具有第一索賠權。而且，目前上市房企基本都用股權質押，股票波動風險本身是不可控的。
同時，隨著監管層的一再警示，投資者對信托產品也提高了警惕。這也催生了房地產信托融資新模式——基金型房地產信托越來越多。
萬通地產近日擬與華潤深國投信托有限公司共同發起設立，名為深圳市萬通核心成長股權投資基金合伙企業有限合伙的基金，規模為3.726億元。其中，萬通地產出資1860萬元，作為有限合伙人加入基金;華潤信托發行信托計劃募集資金3.5億元，作為有限合伙人加入基金。此次引入股權融資的項目為北京萬通中心D座項目，萬通地產全資子公司和華潤深國投信托全資子公司持股比例各為50%。
一信托經理告訴記者，深國投信托實際就是“以股權投資方式參與萬通房地產項目”，這就是以股權名義變相融資的基金型房地產信托，這種方式使得原本作為資金投資方的投資者既能享受固定收益，還能享受房地產項目未來收益，信托公司收益率更高，而且能夠更加主動地監管和控制風險，所以該類信托產品也能吸引更多投資者。
不過上述民生銀行內部人士認為，不管是股權質押類房地產信托還是基金型房地產信托，都不過是房地產信托融資的變通，隨著房地產市場銷售持續低迷，哪一種類型的房地產信托都面臨著越來越大的風險，所以監管層勢必會越來越嚴密地警惕房地產信托風險。
力防多米諾效應
而監管層的警惕并非空穴來風，當下最棘手的現實則是，房地產信托產品正迎來到期兌付高峰。
據中國信托業協會數據顯示，2010年投向房地產的新增信托資金累計超過2800億元，今年上半年投向房地產的新增信托資金累計達2077.66億元，房地產信托資金余額6051.91億元。房地產信托產品期限一般為1-2年，由此，從2011年9月開始到2012年末是房地產信托集中兌付期。
8月，銀監會發文預警，要求信托公司逐筆監測三個月以內到期信托項目的預期兌付情況，判斷兌付風險并采取相應措施，對兌付風險“早發現、早預警、早處置”。
自銀監會屢次警示房地產信托風險以來，信托類產品的銷售情況每況愈下。
一信托經理坦承：“目前信托融資成本一般在15%以上，高融資成本加上低迷銷售難以回款，個別開發商勢必面臨資金兌付期的巨大壓力。”不過該人士同時稱，今年內出現房地產信托兌付問題的可能性不大，因為目前這種房企仍是少數，而且信托公司勢必會全力控制風險。
目前信托公司確實在全力應對房地產信托密集兌付期風險，[在無錫注冊香港公司服務] 以防止出現問題。目前密集兌付期風險雖然只存在于個別企業，但一旦出現個案，涉及到購買信托產品的投資者的利益，勢必會形成多米諾效應，打破整個信托行業目前的平衡，甚至引發投資者的群體性反應，對信托產品將是致命打擊，而且還可能進一步引發政策效應，促使監管層對信托行業出臺更加嚴厲的政策。
“目前信托公司對現有房地產信托項目的監控都非常嚴格，如果出現問題也會第一時間應對，比如對現有房地產信托項目公司的資金狀況、建設進度、銷售回款等情況都是實時監控，隨時跟蹤，以便及時發現問題。”在信托行業人士看來，應對房地產信托密集兌付期風險，已經成為整個信托業高度重視的事。
